Mesmo com a taxa Selic em patamar elevado, o programa Minha Casa, Minha Vida segue como uma das principais engrenagens do mercado imobiliário no Brasil, com impacto direto na habitação de interesse social. No cenário de 2026, a diferença entre os segmentos fica evidente: enquanto decisões no médio e alto padrão são frequentemente adiadas diante da expectativa de cortes na Selic, a demanda vinculada ao programa público encontra sustentação nas regras do próprio programa e na dinâmica do crédito habitacional.

Selic alta, cautela no médio e no alto padrão

O mercado imobiliário brasileiro passou a operar com um paradoxo em 2026. De um lado, a frustração com a velocidade dos cortes da Selic afeta o ritmo de compras no médio e no alto padrão, segmentos em que o custo do dinheiro pesa de forma mais sensível. Nesse contexto, reuniões do Copom acabam funcionando como termômetro do comportamento de vendas, já que compradores tendem a aguardar um ambiente de juros menor antes de fechar negócios.

De outro lado, a habitação de interesse social atravessa esse ciclo monetário com menos oscilação. Em vez de travar, o programa sustenta o ritmo de contratação e mantém a produção ativa, inclusive com resultados que reforçam sua relevância como motor do setor.

Crédito em alta e expansão do programa

Os números apontam para uma trajetória consistente. A carteira habitacional da Caixa Econômica Federal ultrapassou a marca de R$ 1 trilhão. Em ritmo diário, o volume está na faixa de 3 mil contratos, com liberação superior a R$ 1 bilhão por dia em financiamentos.

Além disso, a Caixa projeta crescimento de cerca de 30% no crédito concedido no ano, considerando pessoa física e jurídica. A mesma lógica se reflete na ponta que interessa diretamente à cadeia produtiva: a elevação do financiamento à produção, de R$ 69 bilhões para R$ 80 bilhões.

Em comparação, os demais bancos aparecem com participação menos relevante nesse movimento voltado à habitação popular, o que ajuda a explicar por que esse segmento não reage com a mesma intensidade às mudanças do ciclo de juros.

Uma resiliência menos ligada à Selic

Parte do contraste observado no mercado pode ser explicada por um fator estrutural: as condições do Minha Casa, Minha Vida seguem regras associadas ao FGTS, e não flutuam diretamente conforme a Selic. Na prática, isso cria uma espécie de blindagem de funding que não costuma existir com a mesma forma nos demais segmentos.

Esse desenho influencia o comportamento de compra. O público de médio padrão tende a adiar decisões na esperança de juros menores. Já no âmbito do programa, a adesão ocorre porque a parcela está prevista dentro do orçamento do comprador, com previsibilidade para manter a decisão no horizonte esperado.

Faixa 4: demanda existe, oferta ainda precisa acompanhar

Embora o programa sustente o volume no ciclo atual, há uma fronteira em evolução: a Faixa 4, voltada à classe média. Entre janeiro e maio, foram 20,9 mil imóveis contratados e cerca de R$ 6 bilhões em crédito, o que representa crescimento de 40% sobre uma base ainda pequena.

O ponto central aqui não é o interesse do público, e sim a oferta disponível. Há um contingente relevante de famílias com renda entre R$ 10 mil e R$ 13 mil que se enquadra no programa, mas que não encontra produto dentro do teto de preço. O resultado é um descompasso típico: a política pública anda à frente e a produção precisa chegar ao ritmo necessário para ocupar esse espaço.

O que importa para quem incorpora

Para incorporadoras e empresas que atuam no setor, o momento pede uma leitura pragmática. O ciclo atual não favorece quem depende apenas de esperar uma mudança no nível da Selic para relançar produtos de médio padrão. O ambiente tende a premiar a capacidade de adequar projeto e custo às regras do programa, sem perder atributos que influenciam a percepção de valor do comprador.

Em termos operacionais, isso passa por planejar tipologias, áreas privativas, mix de unidades e custo de obra para que a equação feche dentro dos limites de enquadramento. Ao mesmo tempo, a qualidade percebida é tratada como parte relevante do produto, já que o público das Faixas 3 e 4 compara opções, pesquisa e toma decisões de forma mais exigente.

Inadimplência estável e maior previsibilidade

Há também um dado que ajuda a explicar a estabilidade percebida no segmento. Na habitação relacionada à Caixa, a inadimplência acima de 90 dias está em 1,56%, patamar apontado como extremamente estável historicamente.

Em operações imobiliárias, esse tipo de indicador é relevante porque afeta a previsibilidade de recebíveis e o risco associado ao crédito. Ao reduzir a volatilidade do desempenho, o cenário tende a dar mais sustentação para a continuidade das operações e para o planejamento de curto e médio prazos.

O papel do Minha Casa, Minha Vida em 2026

O conjunto de elementos reforça a centralidade do programa no ciclo imobiliário em 2026. Enquanto parte do setor observa o noticiário econômico e aguarda sinais de mudança na condução de juros, a habitação de interesse social mantém tração com volume, velocidade e estabilidade associadas ao funcionamento do crédito do programa.

Nesse contexto, o Minha Casa, Minha Vida deixa de operar como uma alternativa restrita e passa a ocupar um lugar mais estruturante para a indústria imobiliária, sobretudo para quem precisa de demanda sustentada e de previsibilidade no financiamento.

Alexandre Medeiros, especialista em mercado imobiliário e diretor da Casin Conquista.