A Prefeitura de Vitória lançou o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC), com foco em estimular a ocupação do Centro Histórico. A proposta busca atrair novos moradores, incentivar a retomada de imóveis e mobilizar investimentos privados na região, com o objetivo de fortalecer a vida urbana no bairro.

Instituído pelo Decreto nº 27.034, o ReAC foi desenhado para atuar na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), área que reúne o Centro e seu entorno. A administração municipal afirma que a iniciativa pretende viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias e movimentar mais de R$ 6 bilhões em aportes privados.

Centro perdeu participação na população

O programa surge em um contexto de esvaziamento populacional. Segundo a prefeitura, o Centro concentrava cerca de 30% dos moradores de Vitória e, nas últimas décadas, passou a representar aproximadamente 10%.

“O ReAC é uma arquitetura jurídica institucional que vai permitir multiplicar o impacto dos investimentos públicos previstos para a região. Hoje, estão em andamento uma série de investimentos que somam aproximadamente R$ 250 milhões. A expectativa é que cada real investido pelo poder público na melhoria da infraestrutura e dos equipamentos do Centro atraia e mobilize pelo menos R$ 20 em investimentos privados.”
Túllio Ponzi Netto, secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória

Licenciamento com emissão de alvará em até 10 dias

Entre as medidas previstas no ReAC está a simplificação do licenciamento de obras. A iniciativa prevê tramitação facilitada para projetos de novas edificações em lotes vazios, requalificação, retrofit e Habitação de Interesse Social (HIS).

De acordo com a prefeitura, o processo terá emissão eletrônica e automática do alvará de obras, condicionada à responsabilidade técnica do profissional envolvido. A administração também menciona uma mudança na classificação dos empreendimentos para viabilizar um rito mais ágil de autorização.

A meta estabelecida é que o alvará de execução seja emitido em até 10 dias. O secretário Túllio Ponzi Netto relacionou a medida à necessidade de reduzir barreiras burocráticas em um cenário nacional de restrições ao desenvolvimento imobiliário.

Transferência do Potencial Construtivo

O ReAC inclui ainda a regulamentação da Transferência do Potencial Construtivo (TPC). O instrumento permite que o potencial construtivo de um imóvel seja transferido para outro empreendimento, criando uma alternativa de negociação entre proprietários e investidores.

A prefeitura aponta que essa possibilidade pode beneficiar, especialmente, imóveis que demandam restauração ou requalificação. Nesses casos, o proprietário que recuperar um bem histórico poderá converter 100% do potencial construtivo do lote em um Certificado de Potencial Construtivo (CPC), que pode ser negociado no mercado.

“Quando a gente regulamenta a transferência do potencial construtivo, a gente muda esse jogo. Então, na prática, faz com que o proprietário ele possa ter liquidez num ativo que está ali à disposição dele e ele não estava podendo usar.”
Túllio Ponzi Netto, secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória

Além disso, a proposta prevê a criação de um sistema digital com informações sobre imóveis e o potencial construtivo disponível, com a intenção de aproximar quem possui o ativo e quem pretende utilizá-lo em novos projetos.

Projeção de até 27,5 mil novos moradores

O programa também trabalha com uma projeção mais ampla de ocupação: a prefeitura estima que a iniciativa possa atrair até 27,5 mil novos residentes ao Centro. A conta considera um levantamento preliminar que identificou aproximadamente 500 mil metros quadrados de potencial construtivo passível de investimentos imobiliários.

Segundo a administração municipal, o objetivo não se restringe a moradias. A estratégia busca também incentivar empreendimentos comerciais e equipamentos urbanos, como hotéis, academias e centros de convenções. O ReAC inclui ainda Habitação de Interesse Social e projetos voltados ao mercado popular, contemplando faixas de programas habitacionais existentes.

O secretário destacou que a proposta envolve mais do que habitação e pretende favorecer a diversificação de atividades na área central.

“Não é só a moradia. A partir desse conjunto de ferramentas, de instrumentos disponíveis, a gente vai poder ver em breve hotéis, e por que não um centro de convenções, academias? São diversos equipamentos que a gente está formando.”
Túllio Ponzi Netto, secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória

Entre as iniciativas mencionadas está a recuperação do Edifício Jerônimo Monteiro. A previsão é de 45 unidades habitacionais destinadas à faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, com início das obras previsto para breve, conforme declarou o secretário.

O ReAC também prevê ações para estimular a recuperação de imóveis abandonados e a ocupação de terrenos vazios, respeitando regras ligadas ao patrimônio histórico e à paisagem da região. Há ainda a possibilidade de arrecadação provisória, pelo município, de imóveis privados abandonados e sem posse efetiva.

Investimentos previstos e obras públicas

O ReAC associa mudanças urbanísticas a investimentos na região. A administração informa que os R$ 6 bilhões atribuídos a investimentos privados correspondem a uma projeção baseada em estudos realizados pelo município, e não a contratos já assinados ou obras já asseguradas.

A expectativa, segundo a prefeitura, é que os primeiros projetos mais concretos com base nas novas regras comecem a ser apresentados a partir de outubro.

No campo do investimento público, a administração municipal cita um conjunto de intervenções já previstas ou em planejamento, somando aproximadamente R$ 250 milhões. Entre elas estão a requalificação da Beira-Mar, intervenções no entorno do Parque Moscoso, a Cidade do Samba e ações de qualificação na Vila Rubim.

A prefeitura argumenta que a combinação entre obras públicas e instrumentos urbanísticos pode impulsionar a chegada de novos empreendimentos privados. O foco declarado é transformar o Centro em uma área de moradia, trabalho, comércio, cultura e lazer, e não apenas um polo voltado ao turismo.

“Eu acho que o centro é muito mais do que um canteiro de obras. Eu acho que o Centro é uma plataforma de desenvolvimento do Espírito Santo a partir da Cidade de Vitória.”
Túllio Ponzi Netto, secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória

Proteção da paisagem histórica

Para equilibrar incentivo e preservação, o ReAC estabelece regras voltadas à proteção da paisagem histórica por meio dos Perímetros de Proteção de Vizinhança de Bem Tombado (PVBT). A proposta é preservar a visibilidade de monumentos, ao mesmo tempo em que permite flexibilizações de gabaritos e índices urbanísticos dentro das quadras.

Com as medidas voltadas à habitação, à reabilitação de imóveis, à simplificação do licenciamento e à atração de investimentos, o programa busca enfrentar o esvaziamento populacional do Centro e aproveitar a infraestrutura urbana já existente na região.

Também há, segundo o secretário, a intenção de aproximar moradores de seus locais de trabalho e estimular uma ocupação mais permanente. A expectativa é que o aumento de residentes contribua para maior circulação de consumidores e para o surgimento de novas atividades econômicas no Centro.