Muito antes de grandes incorporadoras ganharem protagonismo, de bancos oferecerem financiamentos de longo prazo e de lançamentos reorganizarem a ocupação de áreas inteiras, uma empresa carioca já concentrava, sob um mesmo comando, atividades que costumam aparecer separadas no mercado. Ela comprava terras em escala, promovia saneamento e drenagem, abria e calçava ruas e avenidas, instalava infraestrutura, projetava e construía residências, vendia lotes e prédios e ainda financiava diretamente parte da compra. Para sustentar esse ciclo, manteve estruturas como oficinas, almoxarifado, transportes e pedreira próprios e administrava uma carteira de créditos e hipotecas. O resultado foi a Companhia Brasileira de Imóveis e Construções — a COBIC —, hoje uma das histórias mais relevantes e menos lembradas da economia do Rio de Janeiro.

Nascida em 1911, com participação de capital francês, a COBIC é apontada pela historiografia como a primeira grande companhia imobiliária privada do Brasil, anterior até à Companhia City, de São Paulo. Em pouco tempo, sua atuação chamou a atenção da imprensa: apenas 12 anos após a fundação, a empresa já era descrita como “a maior empresa constructora do paiz”. A condução técnica e empresarial ficava com Antônio Eugênio Richard Júnior, engenheiro conhecido como “Richard do Grajaú”, nome que permanece no bairro por meio da Avenida Engenheiro Richard. Ao longo de mais de três décadas, Richard articulou conhecimento técnico brasileiro e capital financeiro europeu, organizando uma empresa capaz de operar em diferentes frentes do desenvolvimento urbano.

Capital francês para construir cidades brasileiras

Formalizada em 20 de setembro de 1911 como Companhia Brazileira de Immoveis e Construcções, a COBIC surgiu com composição societária que já indicava ambição de escala. Entre os subscritores estavam a francesa Caisse Commerciale et Industrielle de Paris, a Société Immobilière de Seine et Seine-et-Oise, o banqueiro Marcel Bouilloux-Lafont, e nomes brasileiros ligados ao setor de negócios e investimentos, como Antônio Eugênio Richard Júnior, além de Camille Voullemier, João Teixeira Soares e Pedro Nolasco da Cunha, entre outros.

O objeto social abrangia um conjunto de operações que ia além do simples ato de intermediar imóveis: a companhia podia comprar, vender, hipotecar, alugar e sublocar terrenos e prédios; também se propunha a construir e negociar materiais voltados à construção. Era, desde o início, uma organização preparada para atuar em toda a cadeia do empreendimento urbano.

Em pesquisa apresentada pela historiadora Núbia Melhem — que reuniu documentação para o livro Uma Família no Mercado Imobiliário desde 1911 — a COBIC aparece como a primeira grande empresa privada estruturada do mercado imobiliário brasileiro, com a Companhia City surgindo como referência posterior no mesmo setor.

Um ponto de destaque nessa formação é a ponte entre Richard e o capital francês mediada por Marcel Bouilloux-Lafont. Segundo a pesquisa de Melhem, os dois teriam se conhecido durante uma viagem ferroviária na França, quando uma pane teria obrigado os passageiros a permanecerem por mais tempo no trajeto, criando espaço para que Richard apresentasse ideias e projetos. A relação teria se convertido em amizade e, sobretudo, em colaboração financeira duradoura.

Richard possuía projetos de urbanização de grande porte, mas enfrentava limitações para obter, no Brasil, os recursos necessários. A associação com Lafont ajudou a suprir essa carência: o grupo francês contribuiria com parcela majoritária — aproximadamente 90% — do capital exigido no empreendimento inicial de maior fôlego. O desenho da COBIC, assim, se consolidava com um equilíbrio entre quem executava e quem financiava: Richard respondia pela execução no Brasil, pela expansão territorial e pelo modo como a empresa se conectava ao desenvolvimento urbano, enquanto o dinheiro vinha principalmente de investidores franceses.

Da compra da terra à hipoteca: uma empresa integrava o ciclo

Um traço recorrente na história da COBIC é a integração de atividades que hoje tendem a ser separadas. A companhia não operava apenas como imobiliária. Dentro da mesma organização, combinava tarefas típicas de incorporadora, construtora, urbanizadora, loteadora e engenharia, além de assumir papel ligado a administração e financiamento.

O processo começava com a aquisição de glebas. Quando necessário, a empresa promovia saneamento e drenagem, garantindo condições para que o terreno recebesse ocupação. Depois, vinha a etapa de implantação: arruamentos, calçamento e outras intervenções de infraestrutura, seguida do parcelamento das áreas. Em seguida, a companhia desenvolvia projetos, construía residências e colocava os imóveis no mercado.

O contato com o comprador, porém, não se limitava à venda. A COBIC financiava a aquisição e mantinha o imóvel hipotecado até a quitação. Na publicidade da época, a empresa apresentava uma estrutura considerada sofisticada para a função: escritórios com plantas-tipo de residências para diferentes faixas de preço, amostras de materiais usados e presença de arquitetos capazes de ajustar projetos conforme preferências do cliente, com possibilidade de acompanhar a execução da obra.

Outra peça do modelo era a forma de aquisição. A empresa explorava a compra de terrenos por parcelas e prometia que o pagamento mensal se aproximaria da lógica do aluguel praticado no Rio. O sistema era voltado a grupos como funcionários públicos, militares, profissionais liberais e pequenos comerciantes, conectando a demanda pela casa própria à capacidade de pagamento via prestações.

Na prática, tratava-se de um mecanismo privado e integrado de financiamento da moradia, operando décadas antes da consolidação dos grandes arranjos nacionais de crédito habitacional.

Patrimônio em escala: valores equivalentes aos dias atuais

A velocidade de crescimento da COBIC aparece em registros de 1923 divulgados pela própria companhia. Naquele momento, suas propriedades eram avaliadas em 22 mil contos de réis; as casas já construídas somavam 12 mil contos; e os terrenos vendidos correspondiam a outros 10 mil contos.

A comparação do valor de 22 mil contos com a moeda atual costuma ser apresentada como um indicativo de magnitude. Em estimativas mencionadas no contexto da pesquisa histórica, a cifra corresponderia hoje a algo como mais de R$ 50 bilhões. O contraste com as finanças públicas do período reforça a dimensão: a receita anual da Prefeitura do então Distrito Federal estava na casa dos 94 mil contos. Assim, apenas as propriedades declaradas pela COBIC equivaleriam, aproximadamente, a 23% de tudo o que a Prefeitura arrecadava em um único ano.

Esses números ajudam a explicar por que, no mesmo ano de 1923, O Imparcial apresentou a empresa como “a maior empresa constructora do paiz”. Ao mesmo tempo, o crescimento não ficava restrito ao volume de obras e vendas. Documentos apontam aumento do capital social — com registros como 3 mil contos em 1919 e valores na faixa de 6 mil contos nos anos seguintes — enquanto a massa de propriedades, créditos e operações mostrava um movimento mais amplo de multiplicação baseado tanto na valorização das terras quanto no sistema de pagamentos parcelados e hipotecas.

Mais de 20 mil residências, com variedade de padrões

Ao longo de sua existência, a COBIC construiu mais de 20 mil residências. A cifra ganha outro sentido quando se observa o padrão das construções. Não se tratava, em geral, de unidades padronizadas em larga repetição para públicos homogêneos. Grande parte do que a companhia ergueu destinava-se a classes média, média alta e alta.

As residências eram descritas como espaçosas, com metragens que podem ir de 200 a 500 metros quadrados, em bairros que ganhariam valorização ao longo das décadas seguintes. Copacabana, Ipanema, Jardim Botânico, Gávea, Botafogo e Laranjeiras aparecem entre as áreas de atuação, enquanto na Zona Norte a empresa esteve na Tijuca, Méier, Vila Isabel, Andaraí e, naturalmente, no Grajaú.

A presença se estendeu também por regiões como Glória, Catete, Flamengo, Santa Teresa e uma grande operação em Realengo. Há ainda registros de que, já em 1924, a imprensa destacava edifícios da companhia disseminados pelas ruas e bairros do Rio.

Mais do que quantidade, o conjunto sugere capacidade técnica para produzir em diferentes localizações e padrões. Arquitetos, projetos e variação de acabamento permitiam atender de compradores que buscavam a primeira propriedade a famílias que procuravam casas maiores e mais valorizadas.

Richard e a visão de cidade antes do crescimento chegar

A atuação de Antônio Eugênio Richard Júnior não se limitava ao comando da COBIC. Ele participava do debate sobre crescimento urbano e habitação e associava valorização imobiliária a infraestrutura, transporte e expansão planejada.

Em 1927, ao analisar a crise habitacional do Rio, resumiu sua interpretação em uma frase citada como: “Falta de casas, aumento de aluguéis; aumento de casas, baixa de aluguéis.” Para Richard, a escassez se relacionava à redução da construção e havia críticas ao aumento de tributação territorial, à burocracia municipal e aos custos de materiais. Sua leitura, porém, não parava na produção direta de moradias.

Ele defendia que o poder público investisse em canalização, esgoto, iluminação, transportes e infraestrutura para viabilizar que trabalhadores ocupassem regiões mais afastadas das áreas já valorizadas. Sem esse suporte, argumentava, a expansão ocorreria de forma desordenada, favorecendo formas precárias de moradia.

Essa perspectiva ajuda a entender o funcionamento do modelo da COBIC: localizar áreas para onde a cidade pudesse crescer, adquirir grandes extensões de terra e promover intervenções para transformá-las em bairros com condições reais de uso. Para a empresa, o valor do empreendimento se conectava à cidade que poderia ser produzida sobre o terreno.

O Grajaú como obra-prima e modelo

O Grajaú se tornou o caso mais conhecido desse método. A área escolhida exigia grandes trabalhos de saneamento e drenagem. Em discurso de 1935, Richard recordou as dificuldades do início: os homens responsáveis pelas valas teriam afundado na lama e saído cobertos de sanguessugas.

Com a intervenção da companhia, os terrenos foram saneados e drenados, ruas foram abertas e estruturadas e as etapas de divisão e construção se consolidaram. O bairro foi projetado com vias largas, calçadas ajardinadas, lotes com boa testada e atenção a iluminação, ventilação e integração com a paisagem. O desenho organizado em torno de uma praça remetia a princípios associados ao movimento de cidades-jardins.

Além das obras urbanas, o desenvolvimento incluiu espaços e instituições de convivência, com presença de clubes como o Grajaú Tênis Clube e o Grajaú Country Clube. O resultado chamou atenção de Alfred Agache, urbanista francês ligado ao primeiro grande plano global de urbanização do Rio, que citou o Grajaú como referência.

Com o tempo, a marca do empreendimento foi inscrita na própria geografia local: em 1935, a principal avenida do bairro recebeu o nome de Avenida Engenheiro Richard. Na cerimônia, Richard mencionou que a maior barreira para realizar o projeto teria sido encontrar capital no Brasil e ressaltou a importância de Bouilloux-Lafont para viabilizar a urbanização.

O Grajaú permanece como obra-prima do conjunto, mas também como uma demonstração do método que a companhia aplicaria em outras escalas e regiões.

Atuação que ultrapassou o Rio, incluindo São Paulo

A dimensão nacional da COBIC também pode ser observada em São Paulo. Enquanto o Rio se mantinha como praça central e base administrativa, a empresa adquiriu propriedades e participou da urbanização de áreas paulistanas já nos primeiros anos.

Há registros de participação na abertura da Avenida Nestor Pestana, na Consolação, além de negócios em Pinheiros e outras regiões. A companhia também urbanizou a Rua Atlântica em área posteriormente incorporada ao Jardim América desenvolvido pela Companhia City. Tanto a COBIC quanto o Crédit Foncier mantiveram representação na capital paulista.

A comparação histórica é relevante: a COBIC foi fundada no Rio em 1911, antes da consolidação da City em São Paulo, e já atuava em locais que depois se tornariam referências da expansão imobiliária paulista. Documentos indicam, inclusive, situações em que COBIC e City aparecem como proprietárias confrontantes no Jardim América.

Em síntese, a companhia não acompanhou apenas o crescimento de duas grandes cidades brasileiras; ela participou diretamente de processos urbanos em ambas.

Uma empresa com escritórios, ativos e estrutura material

O comando da operação se estabelecia em endereço no coração empresarial do Rio. Durante parte importante de sua trajetória, a COBIC ocupou espaço na Avenida Rio Branco, onde Richard dirigia a companhia. Em determinado período, a Aéropostale — ligada ao círculo de Marcel Bouilloux-Lafont — estava instalada em números próximos, permitindo que os sócios e parceiros acompanhassem de perto os negócios.

Em 1931, a empresa mantinha simultaneamente três escritórios no Rio: na Avenida Rio Branco, no Grajaú e em Realengo. A distribuição acompanhava a própria lógica geográfica de suas operações, com administração no Centro e estruturas comerciais próximas aos empreendimentos.

Nos balanços do início dos anos 1940, a complexidade do patrimônio se torna mais evidente. A COBIC possuía terrenos próprios no Rio e em outras localidades, prédios e propriedades rurais, oficinas de carpintaria e mecânica, almoxarifado, instalações, transportes e a Pedreira Nova Andaraí. Entre os ativos constavam também fazendas como América e São José e propriedades no Município do Serro.

O desenho do negócio se apoiava tanto em ativos físicos quanto em crédito. O balanço de 1942 registrava aproximadamente Cr$ 4,46 milhões apenas em terrenos próprios no Rio e mais de Cr$ 3,6 milhões em créditos de longo prazo — parte deles associada a compradores de terrenos e prédios e a devedores hipotecários. Esse arranjo ajudava a verticalizar o ciclo: terra valorizada por obras sob comando da empresa, construção apoiada por oficinas e pedreira próprias, comercialização organizada internamente e manutenção de vínculos com compradores por pagamentos e garantias.

Richard como liderança que articulava as peças

O papel do capital francês é recorrente na história da COBIC, mas a manutenção da operação por décadas exigia um agente capaz de transformar recursos, terras e projetos em um organismo empresarial permanente. Foi isso que coube a Antônio Eugênio Richard Júnior. Marcel Bouilloux-Lafont, Camille Voullemier e o Crédit Foncier du Brésil aparecem como partes relevantes da estrutura financeira e institucional, enquanto Richard respondia pela condução do conjunto.

Uma descrição publicada pela revista Vida Doméstica em 1924 é citada como ilustrativa: ao observar a quantidade de construções da companhia espalhadas pelo Rio, a publicação atribuiu o resultado à “vontade poderosa de um homem que sabe dar execução aos seus planos”. A referência era a Richard em meio à sua longa trajetória à frente da COBIC.

Com o tempo, Richard também passou a atuar como liderança institucional do setor. Em 1931, representantes de diversas empresas que negociavam terrenos e prédios a prestações se reuniram na sede da COBIC para discutir o aumento do imposto predial no Distrito Federal. A reunião teria acontecido por convocação de Eugênio Richard. Ele classificou o aumento tributário como “verdadeiro confisco” e alertou que medidas desse tipo poderiam prejudicar até a entrada de capital estrangeiro no Brasil.

Em 1933, Richard participou da criação da Associação Imobiliária do Brasil, tornando-se vice-presidente. Entre os nomes citados estavam Octavio Guinle, Eduardo Pederneiras e José Mariano Filho. A entidade pretendia discutir organização territorial e regulamentação do mercado imobiliário. O percurso reforça a imagem de um engenheiro que, além de viabilizar projetos próprios, assumiu papel relevante em debates sobre o setor.

Empresa que atravessou crises

A longevidade da COBIC é lembrada como evidência de que não se tratou apenas de uma aventura especulativa sustentada por recursos externos. Fundada em 1911, a companhia enfrentou quase imediatamente a Primeira Guerra Mundial, que dificultou o fluxo internacional de capitais durante o período em que parte dos projetos iniciais estava em andamento.

Em relatório de 1917, Richard reconheceu as dificuldades financeiras associadas ao momento, mas informou que a companhia seguia executando saneamento de terrenos do Andaraí Grande, trabalhando para implantação de coletores de esgoto e buscando calçamento em vias onde possuía grandes extensões de terra. As operações paulistas também permaneciam em curso.

Depois, vieram a crise mundial de 1929 e o colapso de parte do império empresarial de Bouilloux-Lafont. Apesar do abalo ligado a um conjunto de disputas políticas e financeiras na França envolvendo a Aéropostale, Richard permaneceu fiel ao sócio e chegou a defendê-lo publicamente na imprensa. Mesmo assim, a COBIC continuou operando, administrando patrimônio e desenvolvendo negócios.

Em 1941, Richard ainda estava ativo na presidência e participava de debates relacionados ao crescimento viário na Zona Norte, incluindo a defesa de prolongamento da Avenida Presidente Vargas em direção ao Grajaú e a busca por melhores ligações com Tijuca, Vila Isabel e Andaraí.

Richard morreu em 1943, após mais de três décadas ligado à direção da companhia. Mesmo depois, registros indicam que a sociedade continuou presente em convocações e anotações de acionistas nos anos seguintes.

Uma companhia esquecida, mas visível no urbano

Passados mais de um século da fundação, restaram poucos sinais imediatos para que o público percebesse, no cotidiano, a dimensão alcançada pela COBIC. O nome praticamente desapareceu da memória coletiva. Casas erguidas pela empresa foram substituídas por edifícios em vários casos, seus terrenos se incorporaram definitivamente à malha urbana e muitas ruas abertas pela companhia parecem ter sempre existido.

O legado, porém, permanece diante de quem olha o mapa e atravessa os bairros. Ele está no Grajaú, destacado como uma experiência de urbanização planejada; está nas ruas e avenidas abertas e estruturadas pela empresa; nas áreas saneadas e transformadas em propriedade urbana; e nas residências construídas em diferentes regiões valorizadas. A atuação em São Paulo, em uma época de formação do mercado imobiliário moderno, também integra esse conjunto.

Os números ajudam a materializar a história: a primeira grande companhia imobiliária privada do Brasil recebeu da imprensa o título de “a maior empresa constructora do paiz”, construiu mais de 20 mil residências e, em 1923, registrava 22 mil contos de réis em propriedades. Na comparação com valores atuais, esse montante é descrito como superior a R$ 50 bilhões e, naquele momento, equivaleria a aproximadamente 23% da receita anual da Prefeitura da capital da República.

Mas o traço mais atual da COBIC pode estar menos no volume e mais no modo como as etapas se encadeavam: infraestrutura como condição para valorizar a gleba; crédito como meio para viabilizar a construção; vendas que exigiam criação de ruas, saneamento e transporte; e planejamento urbano como base para o funcionamento do mercado. A companhia comprava terras, urbanizava, construía, financiava e administrava créditos ligados a vendas próprias, articulando um ciclo contínuo em escala.

Antônio Eugênio Richard Júnior foi o principal condutor dessa engrenagem no Brasil. O engenheiro que buscou capital para transformar terrenos alagadiços no Grajaú terminou reconhecido como empresário e liderança do setor. A avenida com seu nome preserva a lembrança do homem, mas não necessariamente a dimensão do empreendimento que ele ajudou a dirigir.

Conhecido hoje principalmente como “Richard do Grajaú”, ele foi mais do que o autor de um bairro. Por mais de 30 anos comandou a primeira grande companhia imobiliária privada do país e articulou uma operação que unia capital, engenharia, construção, urbanização, crédito e vendas, com impacto que ajudou a definir uma maneira de produzir cidade no Brasil. A COBIC pode ter desaparecido como empresa, mas a cidade que ajudou a formar permanece como marca no território.

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