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Instituições financeiras discutem com o Banco Central uma calibragem do novo modelo de funding para crédito imobiliário, citando como ponto central o limite de juros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), atualmente fixado em até 12% ao ano para operações do programa. O tema ganha relevância em meio a um cenário de taxa básica em patamar mais alto do que o que havia sido antecipado e pode envolver ajustes ao longo da transição até a plena vigência prevista para janeiro de 2027.

Transição do modelo chega ao fim em janeiro de 2027

Lançado pelo governo em 2025, o novo modelo altera a forma como os recursos são destinados ao financiamento habitacional, reduzindo a dependência da poupança e ampliando o uso de instrumentos do mercado de capitais. A implementação é gradual, com regras em processo de maturação, e a adoção integral está prevista para janeiro de 2027.

Durante esse período, executivos do setor mencionam a expectativa de revisões regulatórias. Segundo a avaliação de participantes das negociações, algumas disposições foram desenhadas considerando um caminho de queda acelerada da Selic, o que não se concretizou no ritmo esperado. Com a taxa básica em 14% no momento, o mercado aponta dificuldades para ofertar crédito dentro do teto de 12% ao ano, sobretudo diante de uma captação cada vez menos concentrada em poupança.

Funding diversificado traz resiliência, mas eleva a sensibilidade ao custo

Com a implementação integral das novas regras, a lógica de financiamento deve se tornar mais flexível. Na prática, uma instituição que captasse R$ 1 milhão no mercado e direcionasse esse valor ao crédito imobiliário teria a possibilidade de usar, de forma mais livre, recursos equivalentes ao que foi captado na poupança, com custo potencialmente menor, conforme a estrutura regulatória desenhada.

Essa liberação seria válida por um período de aproximadamente seis a sete anos. Em paralelo, permanece a exigência de que 80% dos financiamentos habitacionais sigam as condições do SFH, incluindo o limite de juros de 12% ao ano. Para gestores do setor, esse arranjo pode limitar a oferta em um ambiente em que os custos de captação tendem a permanecer elevados.

Ao avaliar o teto do SFH em relação às condições atuais de juros, executivos ligados ao crédito imobiliário apontam que a restrição pode se traduzir em menor disponibilidade de crédito, especialmente quando a instituição precisa operar com fontes captadas fora da poupança e ainda assim respeitar o limite regulatório.

Setor e Banco Central reconhecem pontos que podem demandar ajustes

Representantes de bancos destacam que a trajetória de juros não evoluiu como o setor esperava. A partir dessa leitura, o assunto foi levado ao regulador, o Banco Central, no âmbito das discussões sobre a execução do novo modelo.

Em declarações associadas ao tema, dirigentes do setor reconheceram dois movimentos ao mesmo tempo: a diversificação do funding pode aumentar a resiliência do sistema, mas também tende a transmitir mais rapidamente o custo da captação ao valor do financiamento ao longo do tempo.

Também houve menção às dificuldades operacionais ligadas ao percentual mínimo destinado ao SFH. A avaliação é que essa alocação de 80% exige atenção na calibragem das condições para que a transição ocorra sem comprometer a sustentabilidade da oferta. Ao mesmo tempo, o modelo é descrito como em fase de reavaliação durante testes e durante o período de vigência, até que as regras encontrem um funcionamento mais estável.

Indexadores passam a ser discutidos junto ao desenho de risco

Além da calibragem do funding e das restrições do SFH, outro ponto em debate envolve a forma de indexação dos contratos. Com a migração para letras de crédito e instrumentos do mercado de capitais, cresce a necessidade de definir indexadores que não apenas atendam às exigências regulatórias, mas também preservem a gestão de risco dos bancos e a previsibilidade do comprador.

A TR segue como uma das opções consideradas no mercado. A percepção é que seu cálculo passou a ter correlação mais clara com a Selic, o que pode facilitar estruturas de proteção. Ainda assim, participantes do setor apontam que o desenvolvimento de estratégias de hedge precisaria avançar para reduzir incertezas.

O IPCA aparece como alternativa, mas é associado a preocupações com a insegurança do tomador em relação ao comportamento futuro das prestações. A discussão, nesse caso, tende a equilibrar a robustez do indexador com a capacidade de projetar custos ao longo do tempo, considerando variações macroeconômicas.

Enquanto a plena vigência do novo modelo se aproxima, o acompanhamento do Banco Central e as conversas com instituições financeiras devem seguir focados em como compatibilizar o custo de captação, a oferta de crédito e as regras do SFH, especialmente em um cenário de taxas que ainda desafia o teto de 12% ao ano.

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