O custo de morar — seja pagando aluguel, seja comprando um imóvel — raramente se resume ao valor que aparece no anúncio. Na prática, a decisão envolve uma sequência de despesas que impactam o orçamento em momentos diferentes e, muitas vezes, chegam justamente quando a mudança já exigiu gastos com transporte, adaptação e organização da vida cotidiana. Para entender melhor o cenário, especialistas destacam os principais itens que entram na conta e as diferenças entre as alternativas.

No aluguel, o ponto de partida costuma ser o contrato e as condições de garantia. Já na compra, as exigências começam antes mesmo das parcelas: entrar no negócio demanda planejamento para reunir entrada, taxas, custos cartoriais e, quando necessário, despesas com reforma. A soma desses fatores ajuda a diferenciar uma decisão sustentada por reservas daquela que pode gerar aperto financeiro.

Aluguel: taxas, garantias e reajustes que acompanham índices

Entre assinar o aluguel e receber as chaves, aparecem custos que nem sempre ficam evidentes de forma direta. Entre eles, estão a garantia exigida pelo proprietário e as despesas recorrentes do período em que o imóvel é usado.

Em muitas situações, a garantia do aluguel é feita por meio de seguro-fiança, que costuma ser pago uma vez ao ano, ou por caução, com valores que ficam de três a seis meses bloqueados em conta. Além disso, o morador assume despesas do dia a dia, como condomínio e eventuais cobranças associadas ao uso do imóvel.

O reajuste anual é outro componente que costuma pesar no orçamento. Em contratos, há previsão de reajuste que acompanha o IGP-M em 90% dos acordos, segundo os especialistas citados no levantamento.

Marcelo Pires Leite, professor de Finanças, afirma que, na Zona Sul, o condomínio pode ultrapassar a marca de R$ 2 mil. Em outras áreas, o valor pode ficar entre R$ 500 e R$ 1.500, variando conforme a localização e o padrão do edifício.

Na avaliação de Gilberto Braga, professor do Ibmec RJ, a dinâmica do aluguel também tem impacto psicológico e financeiro: como a prestação da compra tende a reduzir ao longo do tempo (dependendo do modelo do financiamento), o aluguel, por sua vez, tende a subir ao longo dos anos.

— Você fica exposto a uma inflação que não controla. A prestação da casa só diminui. O aluguel vai aumentar a vida inteira — compara Braga.

Compra: custos iniciais e impostos que podem vir antes da escritura

Para quem opta por comprar, a contabilidade começa antes da primeira parcela. A entrada exigida pelos bancos costuma ficar entre 20% e 30% do valor do imóvel. Além disso, entram taxas como a de avaliação do bem, que pode variar entre R$ 200 e R$ 300, e eventuais gastos com reforma.

Também existem despesas com cartório que, em alguns casos, podem ser diluídas ao longo do financiamento. Depois disso, a lista inclui a prestação do financiamento e, como no aluguel, o condomínio. O ponto central é que os custos iniciais tendem a ser altos e exigem reserva prévia.

No campo tributário, há um item que costuma concentrar atenção: o ITBI. Em geral, a alíquota informada é de 3% sobre o valor do imóvel, pago antes mesmo da escritura, em cidades como o Rio de Janeiro, conforme a explicação dos tributaristas consultados.

O que também aparece como detalhe prático é que muitas prefeituras calculam o imposto a partir de um valor de referência próprio, normalmente superior ao preço efetivamente pago. Ainda segundo o debate apresentado por especialistas, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a base do imposto deve refletir o valor da operação, mas o contribuinte que quiser pagar exatamente sobre o preço praticado pode precisar recorrer à Justiça.

— A prefeitura arbitra um valor e cobra sobre ele. Para pagar sobre o preço que você realmente pagou, é preciso entrar com uma ação — explica Thiago Laguna, tributarista do escritório Dib, Almeida, Laguna e Manssur.

Apesar desse cenário, há orientações para que o imposto não necessariamente seja quitado de uma única vez pelo comprador. A recomendação citada é a possibilidade de embutir o ITBI dentro do financiamento, com pagamento pelo banco e posterior diluição nas parcelas.

— Você pode colocar isso dentro do financiamento. O banco paga o imposto e você dilui nas parcelas — detalha Gilberto Braga, do Ibmec RJ.

O dilema entre aluguel e compra na vida real

Para além da teoria, o debate aparece no cotidiano de quem precisa decidir onde morar agora e como planejar o futuro. Um exemplo citado é o de Lucas Custódio, engenheiro de dados de 27 anos, que está morando de aluguel desde fevereiro e considera financiar um imóvel mais adiante. Ele afirma que compara reajustes do aluguel com a própria dinâmica de prestação do financiamento.

— Os reajustes do aluguel são bem mais altos do que o reajuste salarial. A parcela do financiamento não sofre reajuste, e qualquer sobra dá para amortizar e tirar três, quatro parcelas do fim — diz Custódio.

Já Augusto Queiroz, técnico de áudio e vídeo de 43 anos, relatou que, ao longo de 19 anos morando de aluguel, já simulou compra, financiamento e consórcio, mas nem sempre seguiu adiante. Para ele, uma prioridade influencia diretamente a escolha: a facilidade de mudar de endereço caso haja mudança de emprego.

— Morar perto do trabalho é prioridade para mim. Com o aluguel, se eu mudar de emprego, consigo trocar de endereço com muito mais facilidade — comenta.

No orçamento dele, além do aluguel, entram condomínio, taxas administrativas e IPTU. Do ponto de vista tributário, um ponto levantado por Thiago Laguna é que o aluguel não costuma gerar dedução para Imposto de Renda como ocorre com outras despesas previstas em regras específicas.

— Do ponto de vista tributário, o aluguel é ruim porque você tem uma despesa e acaba não tendo dedução para fins de Imposto de Renda — afirma.

Especialistas resumem pontos centrais de cada alternativa

Em uma compilação com participação de profissionais consultados, como o head comercial do QuintoAndar Thiago Bernardes, a economista do Grupo OLX Mariangela Silva e o professor Luiz Antonio Scavone Junior, a mensagem geral é que a decisão deve considerar o momento de vida, o orçamento disponível e as perspectivas futuras. A seguir, são listados os principais argumentos associados a aluguel e compra.

Aluguel

Vantagens

• Maior facilidade para se mudar, caso o bairro não corresponda ao planejado ou se a taxa de condomínio subir;
• Boa alternativa para quem não sabe se vai morar na região por muito tempo, especialmente quando a opção permite estar perto do trabalho e, ainda assim, o contrato pode ser mais temporário;
• Não exige arcar com obras estruturais, que ficam a cargo do proprietário;
• Possibilidade de “test drive” para aquisição no futuro;
• Permite aplicar parte das economias em investimentos.

Desvantagens

• Risco de pedido de desocupação, caso exista essa possibilidade no contexto do contrato;
• Necessidade de permitir visitas quando o proprietário deseja vender e o locatário não pretende comprar;
• Exigência de fiador ou caução, conforme o caso;
• Possibilidade de multa rescisória se o contrato for encerrado antes do prazo;
• Alterações no imóvel dependem de autorização e, em muitos casos, não são indenizadas;
• Necessidade de permitir inspeção do estado do imóvel em intervalos previstos.

Compra

Vantagens

• Construção de patrimônio, com possibilidade de transmissão em herança;
• Autonomia para adaptações e reformas;
• Menor risco de desocupação repentina;
• Em geral, dispensa fiador ou caução na estrutura do financiamento;
• Possibilidade de valorização do bem.

Desvantagens

• Em regra, exige valor para dar de entrada;
• Financiamento costuma ser longo, com juros que aumentam o valor total pago;
• Baixa liquidez: vender pode demorar;
• Custos e impostos, incluindo ITBI, escritura e registro;
• Despesas de conservação e eventuais reformas.