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Areal · Serra Fluminense

Riserva di Como

96 lotes à beira da represa, entre vinhedos e montanhas — arquitetura e cabanas assinadas por Duda Porto, a 1h20 do Rio.

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O legado de grandes eventos no Rio de Janeiro continua a impactar o mercado imobiliário. Condomínios erguidos com previsão de conclusão para a Olimpíada de 2016 seguem, em alguns casos, em fase de consolidação e recebendo novos moradores muitos anos depois do torneio.

Um exemplo é o Ilha Pura, empreendimento na Barra Olímpica, que foi planejado para atender atletas e, posteriormente, tornou-se um conjunto residencial. Apesar de a obra ter sido concluída na época esperada para os Jogos, a ocupação completa demorou para avançar. Segundo o histórico do projeto, isso ocorreu por uma combinação de fatores econômicos e entraves operacionais, que afetaram a velocidade de venda e de ocupação das unidades.

Ilha Pura e a ocupação que foi além do previsto

O Ilha Pura foi construído com 3.206 apartamentos, com metragens entre dois e quatro quartos. Quando o empreendimento começou a ser ocupado, já havia famílias residindo no local. No período inicial, 900 famílias viviam no condomínio.

Com o tempo, o número de apartamentos ocupados chegou a 1,7 mil. A expectativa é ampliar a ocupação para 2,4 mil unidades até o fim de 2026, com a regularização e a negociação das demais moradias previstas para ocorrer até 2030. A possibilidade de acelerar esse cronograma, no entanto, foi citada pela administração mais recente do ativo.

Em 2024, o empreendimento passou a ser gerido por um novo arranjo societário: o BTG, por meio da Enforce, assumiu o projeto para administrar e recuperar o ativo. A mudança ocorreu após um período em que a ocupação foi afetada por crises e revisões do projeto, além das dificuldades do mercado imobiliário.

Investimentos e serviços para moradores

O plano apresentado pela Enforce envolve melhorias direcionadas à infraestrutura e às unidades já existentes. De acordo com o CEO da Enforce, Ricardo Cardoso, a empresa está investindo R$ 250 milhões em reformas e aprimoramentos para oferecer mais conforto e serviços no dia a dia dos moradores.

Cardoso também destacou um aspecto considerado diferencial do Ilha Pura: a proposta do condomínio voltada para famílias. As unidades do empreendimento variam de 82 a 270 metros quadrados, enquanto na região do entorno predominam lançamentos com tipologias menores.

Para apoiar a vida condominial, a Enforce relata que vem negociando a chegada de serviços voltados aos moradores. Entre as iniciativas mencionadas estão a oferta de um colégio da Rede PH, a presença de padaria e a preparação para a inauguração de um supermercado.

Como o projeto se conectou aos compromissos da Olimpíada

A construção dos prédios no terreno ocorreu com uma orientação ligada ao evento de 2016. A decisão de erguer o empreendimento no local foi da Construtora Carvalho Hosken, empresa proprietária original da área.

O compromisso assumido, segundo o relato do histórico do projeto, envolvia a conclusão do empreendimento dentro do período previsto para os Jogos. A entrega prevista para o ciclo olímpico acabou sendo cumprida.

Quando o BTG assumiu a administração do ativo, o acordo envolveu a gestão de dívidas associadas à construtora original, permitindo a condução do espaço que estava ocioso e a retomada de etapas necessárias para a consolidação do condomínio.

Crise econômica e ritmo de vendas

Um dos pontos que ajudam a explicar a demora na ocupação integral foi o impacto da crise econômica sobre o mercado imobiliário. No caso do Ilha Pura, a oferta inicial começou em 2015, com 800 unidades. Mesmo assim, apenas metade teria sido negociada naquele momento.

O contexto era de expectativa de venda mais acelerada, inclusive com a existência de áreas previstas no planejamento original para atividades comerciais voltadas aos moradores. Ainda assim, o cenário econômico limitou a capacidade de absorção do empreendimento no ritmo previsto.

Obras, acordos e efeitos colaterais no entorno

Além das condições de mercado, o histórico do desenvolvimento urbano na região inclui decisões de planejamento e impactos de obras viárias. Em um acordo com o poder público, houve previsão de construção de torres com gabaritos maiores do que os inicialmente projetados para a área.

Esse formato de contrapartida também esteve associado a uma participação do município em custos relativos a vias de acesso. Em loteamentos, esse tipo de item costuma recair sobre os investidores, mas, no caso descrito, os custos teriam sido absorvidos pela prefeitura conforme o arranjo desenhado.

O entorno de projetos ligados a esse período também enfrentou atrasos por dificuldades associadas a empresas envolvidas. O histórico menciona, por exemplo, que problemas financeiros ligados a investigações empresariais repercutiram no tempo de conclusão de outros empreendimentos que dependiam da continuidade de obras.

Outros condomínios planejados para a Olimpíada

O atraso em etapas de entrega não se restringiu ao Ilha Pura. Um caso relacionado é o do empreendimento voltado para hospedar árbitros no ciclo olímpico, cujo projeto foi associado a uma revitalização e a uma estratégia logística vinculada à região portuária.

De acordo com o registro do histórico, a obra que seria entregue em áreas próximas à Rodoviária Novo Rio acabou tendo a entrega adiada por anos. No período em que o canteiro permaneceu paralisado, o local ficou sem atividade prolongada.

Mais tarde, em 2024, esse empreendimento foi assumido pela construtora Cury. O projeto foi redimensionado, com a construção de unidades menores para atender uma demanda associada ao mercado atual para a Zona Portuária.

O condomínio passou a se chamar Residencial Heitor dos Prazeres e, segundo as informações registradas, 1.750 unidades teriam sido vendidas por valores entre R$ 280 mil e R$ 600 mil. A entrega aos compradores está prevista para o final do próximo ano.

Ajuste de metragem e adequação ao mercado

Um argumento recorrente nesses processos é o descompasso entre as projeções iniciais do período olímpico e o perfil de demanda mais recente. No caso do Residencial Heitor dos Prazeres, a direção do projeto aponta que, na Olimpíada, a intenção era criar apartamentos na faixa de 70 a 80 metros quadrados.

Após mudanças no planejamento, as dimensões foram ajustadas para um padrão de maior procura na região. O CEO da Cury, Leonardo Mesquita, citou que o redimensionamento das unidades foi uma adequação feita desde o início do projeto, com o objetivo de atender uma demanda específica da área do Porto Maravilha.

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