O mercado imobiliário de São Paulo vem registrando números recordes, mas o cenário não se distribui de forma homogênea. Enquanto a movimentação se sustenta com força no segmento econômico e na faixa de alto padrão, a classe média enfrenta uma oferta mais limitada, com menos lançamentos e maior dificuldade de acesso ao crédito.

Levantamento da Brain Inteligência Estratégica indica que, no último trimestre, apenas 12,7% dos apartamentos lançados na capital foram direcionados à classe média. No mesmo indicador, em 2021, a participação havia sido de 32,8%, sugerindo uma mudança relevante no perfil dos novos empreendimentos.

Mercado geral sobe, com volume e liquidez

Apesar do recuo dos produtos voltados ao público de renda média, o mercado como um todo apresenta expansão. Nos últimos 12 meses, mais de 150 mil apartamentos foram vendidos na cidade, com uma média diária acima de 410 unidades. O ritmo representa um aumento de 13% em relação ao período anterior.

O segmento econômico aparece como o principal motor dessas vendas. Nesse movimento, incorporadoras e canais de comercialização reforçaram a presença em iniciativas ligadas ao programa habitacional. Entre as empresas mencionadas no levantamento estão operações com foco em MCMV, além de participação de imobiliárias tradicionais na venda de unidades dentro do programa.

Na avaliação de executivos, mudanças nas regras do MCMV contribuíram para elevar a demanda em áreas com maior viabilidade para esse público. Ao mesmo tempo, o mercado observa que a viabilidade de lançamentos voltados à classe média permanece condicionada ao custo do financiamento e às condições de pagamento.

Crédito caro e redução da demanda

Um dos fatores citados para explicar a retração do médio padrão é o nível elevado de juros, que torna o crédito mais oneroso. Esse cenário impacta diretamente a capacidade de compra das famílias, reduzindo o interesse por imóveis que exigem financiamento com parcelas mais altas.

De acordo com entrevistas incluídas no levantamento, representantes do setor apontam perda de poder de compra e classificam o momento como particularmente desafiador para o padrão médio. Em paralelo, a atenção do mercado tende a se deslocar para faixas com maior equilíbrio entre preço e condições de financiamento.

Estoque maior e maior tempo para escoar

O crescimento do mercado também aparece no volume de unidades à venda. O estoque de imóveis novos em São Paulo chegou a 113 mil unidades, alta de 16% em 12 meses. Mesmo com as vendas em ritmo alto, o tempo médio para comercializar um imóvel novo ficou em nove meses, segundo o relatório.

A composição do estoque é dominada por imóveis de menor valor: a maior parte está concentrada na faixa de até 350 mil reais, que representa 51,7% do total disponível.

Dentro desse quadro, o peso do MCMV segue elevado. O programa responde por 62,6% das unidades vendidas e por 61,8% dos lançamentos realizados na cidade. Considerando o período de 12 meses, foram 112 mil imóveis lançados e 95 mil vendidos no segmento econômico.

Classe média com menos oferta e menos velocidade de venda

O principal contraste está na oferta voltada ao público de renda intermediária. O levantamento aponta que apenas 6,9% do estoque disponível corresponde a padrão médio, indicando redução significativa na disponibilidade para esse grupo.

Nesse segmento, o tempo de escoamento tende a ser maior: as unidades de padrão médio levam cerca de 16 meses para serem vendidas, prazo considerado superior ao de outros recortes do mercado. Já o alto padrão, embora apresente menor volume, é descrito com uma liquidez ainda mais lenta, com venda estimada em torno de 14 meses.

Especialistas relacionam a queda de lançamentos médios a fatores como a atratividade de produtos em faixas de renda menores, além de incentivos associados ao ambiente de políticas públicas. No mesmo sentido, o aperto do crédito e o endividamento das famílias foram apontados como elementos que reforçam a desaceleração desse segmento.

Medidas em discussão e efeito ainda limitado

Entre as alternativas comentadas no mercado, está a possibilidade de ampliar soluções de curto prazo por meio da locação para a classe média, dada a dificuldade de acesso à compra. A análise considera que, enquanto o custo do financiamento seguir elevado, a mudança de comportamento pode deslocar parte da demanda para opções que não dependem integralmente da aquisição imediata.

Também foi citado o avanço do Faixa 4, voltado a imóveis de até 600 mil reais. Segundo o levantamento, a ampliação ainda não teria gerado efeito perceptível nos lançamentos. Já no financiamento via SFH, o teto foi aumentado para 2,25 milhões, mas a avaliação é que a virada depende de condições que tornem o custo total do imóvel mais compatível com a renda das famílias.

O que pode acontecer se o cenário persistir

Parte do setor alerta que, sem melhora nas condições para a classe média, incorporadoras podem manter o foco em segmentos de menor e maior renda. A consequência mais imediata seria a continuidade da distância entre o público de renda intermediária e os lançamentos, reforçando um mercado em que a disponibilidade de opções para esse grupo segue menor.

Em meio ao crescimento geral do volume vendido e à concentração de operações em programas e faixas com maior aderência financeira, o recado do momento é claro: São Paulo registra recordes, mas a classe média permanece com menor participação no ritmo de lançamentos e com desafios mais evidentes para transformar demanda em compra.