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Riserva di Como

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O mercado imobiliário brasileiro entra na segunda metade de 2026 apoiado por um conjunto de sinais que não se anulam: crédito habitacional em alta, vendas ainda resistentes e diferenças relevantes entre regiões e segmentos. No horizonte imediato, a velocidade dos negócios tende a ser influenciada por juros, inflação, disponibilidade de financiamento e, no campo político, pela incerteza associada às eleições gerais de outubro de 2026.

Financiamento avança e reforça demanda

Entre janeiro e junho de 2026, as concessões de crédito imobiliário somaram R$ 180,9 bilhões, volume que representa alta de 23% na comparação anual. Os dados foram divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O desempenho indica que o mercado não foi paralisado apenas pelo nível ainda elevado das taxas. Em paralelo, fatores como a valorização dos imóveis e a pressão em aluguéis em diferentes praças podem contribuir para a decisão de substituir o pagamento de aluguel por financiamento, mesmo em um cenário de custo do dinheiro menos favorável.

Para o restante do ano, o crédito segue como um indicador central. Embora exista a expectativa de redução gradual da Selic, a queda — quando ocorrer — tende a ser progressiva, sem necessariamente provocar alívio imediato nas taxas do financiamento imobiliário.

Vendas seguem firmes, mas lançamentos perdem força

Os indicadores nacionais do primeiro semestre mostram um mercado aquecido, porém com crescimento pouco uniforme entre vendas e oferta.

No primeiro trimestre, foram comercializadas 110.722 unidades residenciais no Brasil, 4,1% acima do mesmo período de 2025. O Valor Global de Vendas (VGV) totalizou R$ 65,9 bilhões, alta de 0,5% em relação ao ano anterior.

Já os lançamentos apresentaram recuo. Foram 97.802 unidades lançadas, o que representa queda de 4,9%. O Valor Global Lançado chegou a R$ 56,3 bilhões, retração de 13,5%. A oferta final em março ficou em 350.891 imóveis.

Uma leitura possível desses números é a postura mais seletiva das incorporadoras ao colocar novos produtos no mercado, enquanto a demanda continua capaz de absorver parcela relevante do estoque existente. Em outras palavras: existe venda, mas nem sempre existe lançamento no mesmo ritmo.

Habitação econômica sustenta o ritmo

Dentro do panorama nacional, a habitação econômica aparece como fator de sustentação. Dados da Abrainc/Fipe apontam que o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) segue entre os principais motores do setor, com condições que reduzem a dependência direta do comprador em relação às taxas do mercado tradicional.

Já o médio e alto padrão opera com dinâmica distinta. Compradores desse segmento, em geral, têm maior capacidade financeira e, ao mesmo tempo, enfrentam mais alternativas de investimento. Com a renda fixa oferecendo retornos elevados e liquidez, a compra de um imóvel voltado ao investimento tende a exigir expectativa mais clara de valorização, renda de aluguel ou algum diferencial específico do ativo.

Regiões não andam no mesmo passo

O desempenho por região reforça que não é possível tratar o mercado como um bloco único.

No primeiro trimestre, o Sudeste respondeu por 50.005 das 97.802 unidades residenciais lançadas no país. O Nordeste registrou 19.789 unidades; o Sul, 18.083; o Centro-Oeste, 6.799; e o Norte, 3.126.

Quando a comparação muda de unidade para variação, surgem divergências. Em relação ao primeiro trimestre de 2025, os lançamentos cresceram 38,3% no Centro-Oeste e 1,8% no Norte, enquanto recuaram 2,2% no Sudeste, 4,2% no Nordeste e 21,6% no Sul.

Alguns recortes locais ajudam a ilustrar como o avanço pode ocorrer em pontos específicos. Em Fortaleza e Região Metropolitana, por exemplo, as vendas movimentaram cerca de R$ 4,78 bilhões no primeiro semestre de 2026 (ante R$ 3,652 bilhões no período comparável informado em pesquisa regional), com comercialização de 5.688 imóveis. Em Manaus e Iranduba, o VGV do primeiro semestre alcançou R$ 1,445 bilhão, evidenciando que a expansão não está limitada às grandes economias do Sudeste.

No Nordeste, a presença da habitação econômica também é expressiva: no primeiro trimestre, foram vendidas 22.202 unidades residenciais na região, alta de 3%, e o MCMV respondeu por aproximadamente 52% das vendas.

São Paulo opera como termômetro

Em São Paulo, os números continuam refletindo a dimensão do mercado e a relevância do fluxo de comercialização e lançamentos.

Somente em maio, a capital paulista comercializou 9.993 imóveis residenciais novos e lançou 13.130 unidades. O VGV mensal atingiu R$ 5,7 bilhões.

No acumulado de 12 meses encerrados em maio, o estado registrou 114,8 mil unidades vendidas, com VGV de R$ 60,2 bilhões. No mesmo intervalo, foram lançadas 144,7 mil unidades, crescimento de 17% em relação ao período anterior. A oferta disponível chegou a 88,8 mil imóveis, com Valor Global da Oferta de R$ 66,4 bilhões.

Dentro da composição das vendas, dois pontos chamam atenção: imóveis entre 30 m² e 45 m² representaram 64% das vendas de maio, enquanto unidades com dois dormitórios somaram 65% das comercializações. A preferência por produtos mais compactos aparece, portanto, como elemento importante em grandes centros urbanos.

Alta renda segue lógica própria

No segmento de alto padrão e luxo, a influência dos juros sobre a capacidade de compra tende a ser menos direta, mas ainda assim impacta o comportamento de decisão.

Em parte, isso ocorre porque compradores com patrimônio elevado frequentemente não dependem de financiamento tradicional. Ainda assim, a comparação com outras classes de ativos — incluindo liquidez, rentabilidade, preservação patrimonial e potencial de valorização — permanece relevante.

Um exemplo de desempenho corporativo recente mencionado no material analisado envolve a JHSF. A empresa, com exposição maior ao segmento de alta renda, registrou receita líquida de R$ 935,3 milhões no segundo trimestre de 2026, alta de 88,5% em um ano. O lucro líquido chegou a R$ 444,4 milhões, crescimento de 80,8%, enquanto o Ebitda ajustado avançou 103,3%, para R$ 502,6 milhões.

Esse tipo de resultado não representa sozinho o conjunto do mercado de luxo, mas reforça que ativos imobiliários mais diferenciados continuam atraindo capital mesmo em um ambiente de juros restritivos.

Eleições entram no radar, mas o mecanismo é indireto

A partir de agosto, a eleição presidencial tende a ganhar peso nas decisões econômicas. Para o mercado imobiliário, o risco eleitoral não costuma aparecer apenas como “pausa” nas compras. O efeito mais sensível tende a ocorrer por canais indiretos: investidores e empresas passam a observar com mais atenção as propostas, as contas públicas e as perspectivas para inflação, câmbio e juros.

Em operações com ciclos longos, alavancagem mais elevada e maior dependência de financiamento, a incerteza tende a reduzir velocidade de decisão, principalmente quando as expectativas econômicas ficam mais difíceis de precificar.

O histórico recente, no entanto, indica que juros e crédito — como fatores estruturais — costumam pesar mais na trajetória do setor do que o calendário eleitoral isoladamente.

Segundo semestre tende a ser mais seletivo

Para os próximos meses, a leitura do cenário aponta menos para uma desaceleração generalizada e mais para um mercado de “velocidades diferentes”.

A habitação econômica deve seguir amparada pelo Minha Casa, Minha Vida, enquanto imóveis compactos tendem a continuar com tração em grandes centros. Em regiões com combinação de crescimento econômico, expansão populacional e restrição de oferta, a valorização pode continuar sendo sustentada. Já no luxo, a tendência é de manutenção de critérios mais rigorosos, com foco em localização, escassez e diferenciação.

Ao mesmo tempo, a permanência da Selic em patamares elevados continua sendo um fator de freio para parte da classe média e do médio padrão. Como alternativas de investimento seguem competitivas em rentabilidade e liquidez, imóveis comprados com viés exclusivamente patrimonial precisam justificar melhor sua atratividade por meio de valorização, renda de aluguel ou particularidades do ativo.

O ritmo de eventuais mudanças na política monetária deve ser acompanhado de perto, especialmente com novas reuniões do Copom previstas para setembro e novembro, que tendem a influenciar as expectativas do setor.

Expectativas para juros, inflação e crédito

Parte do debate recente sobre o cenário econômico aparece nas projeções citadas no material, como a do Focus divulgado em 17 de agosto. Entre as referências, há expectativa de Selic em 13,75% ao final de 2026, ante 14% no patamar atual. A estimativa para o IPCA em 2026 está em 5,02%, e a projeção de crescimento do PIB permanece em 1,98%.

Com isso, a flexibilização monetária — caso se materialize conforme o esperado — tende a ocorrer de forma gradual. Para o financiamento imobiliário, isso significa que a melhora no custo pode não ser imediata nem homogênea, mantendo a necessidade de observar condições específicas de crédito e oferta.

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