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Areal · Serra Fluminense

Riserva di Como

96 lotes à beira da represa, entre vinhedos e montanhas — arquitetura e cabanas assinadas por Duda Porto, a 1h20 do Rio.

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Projetos de altíssimo padrão em São Paulo passaram a exibir patamares de preço cada vez mais elevados, com registros que indicam forte valorização em empreendimentos selecionados. No recorte apresentado por IstoÉ Dinheiro, o mercado atingiu a marca de R$ 90 mil por metro quadrado em projetos dessa faixa, impulsionado principalmente pela escassez de terrenos e por características consideradas difíceis de reproduzir.

R$ 90 mil por m² em projetos selecionados

Segundo a reportagem, o patamar alcançado representa uma mudança de referência para o segmento de luxo na capital paulista. O valor foi observado em iniciativas em que a oferta de terrenos é limitada e em que atributos específicos passam a pesar mais na precificação.

A análise também aponta que a demanda por ativos com localização e condições particulares sustenta os preços, especialmente quando esses elementos não se repetem com facilidade no mercado.

280 ART Boulevard: salto no valor de referência

Um exemplo citado é o 280 ART Boulevard, empreendimento da Benx. No projeto, o valor de referência foi ajustado de R$ 32 mil para R$ 90 mil por m².

O levantamento indica ainda que, desde o lançamento, a alta acumulada chegou a 181,3%. A valorização média anualizada informada no recorte foi de 25,8%.

O empreendimento está localizado no Jardim Europa, bairro frequentemente associado aos preços mais altos de São Paulo.

Quais fatores influenciam a precificação

De acordo com o conteúdo apresentado, itens como grandes terrenos, afastamento das vias e vistas permanentes entram como elementos relevantes para a formação dos valores. A lógica descrita é que, quando esses atributos se combinam, o resultado tende a ser uma precificação que reflete a dificuldade de replicação do ativo.

Com isso, a escassez deixa de ser apenas geográfica e passa a envolver também a disponibilidade de condições urbanísticas e perspectivas do entorno, o que ajuda a manter o preço elevado no segmento.

Perfil do comprador no altíssimo padrão

O recorte da reportagem indica que, nesse segmento, o público utiliza predominantemente capital próprio. Nesse cenário, a demanda tende a seguir aquecida mesmo diante de alterações no ambiente de crédito imobiliário.

Também é mencionado que esse comportamento ocorre com independência de oscilações na taxa básica de juros, o que ajuda a explicar por que os preços permanecem sustentados nesse recorte de mercado.

Valorização nominal x retorno líquido

O material destaca que a valorização observada se refere à evolução nominal dos valores divulgados por incorporadoras nas suas tabelas. Isso significa que o número não representa, por si só, o retorno “líquido” do investimento.

O cálculo não contempla descontos ligados à inflação nem a impostos e custos que podem incidir sobre a operação e a manutenção do imóvel.

Custos citados no cálculo do resultado

Entre os encargos mencionados no recorte, está o imposto sobre ganho de capital, com alíquota indicada entre 15% e 22,5%, além do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) de 3% em São Paulo.

O levantamento também aponta a presença de custos adicionais como intermediação, condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Na prática, a diferença entre a variação de preço exibida nas tabelas e o retorno efetivo ao investidor depende desses fatores, que reduzem o ganho final quando considerados no cálculo.

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