A futura demolição parcial do Elevado 31 de Março se tornou um dos símbolos mais evidentes do projeto Praça Onze Maravilha. No entanto, a Lei Complementar nº 301, sancionada pelo prefeito Eduardo Cavaliere em 9 de julho, vai além de uma obra pontual. O texto institui um regime urbanístico próprio para uma área extensa entre Praça Onze, Cidade Nova, Estácio, Catumbi e o entorno do Sambódromo, com instrumentos, regras e mecanismos financeiros que podem orientar mudanças na região ao longo das próximas décadas.

O processo é apresentado como uma estratégia de transformação urbana que busca articular intervenções públicas, estímulos ao mercado e requalificação de espaços, em um desenho semelhante ao aplicado em outras operações de revitalização na cidade. A proposta também se ancora em um plano de atualização urbanística que, segundo o que foi divulgado sobre a iniciativa, inclui investimento estimado de R$ 1,75 bilhão, com construção de uma nova avenida no lugar do elevado, requalificação do Sambódromo e possibilidade de expansão residencial.

Dentro desse enquadramento, a legislação responde a uma questão central: como viabilizar a transformação de uma área com vazios urbanos e imóveis subaproveitados, mobilizando recursos e definindo diretrizes para obras e ocupações.

Área de regra própria para “Praça Onze Maravilha”

O ponto de partida é a criação da Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha. A categoria está prevista no Plano Diretor e foi desenhada para delimitar áreas em que a cidade precisa de condições específicas de desenvolvimento urbano.

Na prática, ao delimitar a AEIU, a lei estabelece parâmetros próprios para construções, além de organizar um conjunto de incentivos, obrigações e formas de investimento público e privado dentro do perímetro definido. Dessa maneira, o projeto passa a ter um arcabouço legal que pretende dar previsibilidade para mudanças urbanísticas que, de outra forma, ficariam sujeitas a regras genéricas.

A prioridade deixa de ser o automóvel

Apesar de a demolição do Elevado 31 de Março aparecer como a intervenção mais visível, a legislação apresenta uma estratégia que envolve reestruturação viária e reurbanização mais ampla.

Entre as medidas previstas, está a implantação de uma nova avenida no nível da cidade, acompanhada por ciclovias, arborização, mobiliário urbano, passeios públicos mais amplos e novas redes de infraestrutura. O texto também prevê a reorganização do sistema viário como um todo, com aproveitamento de áreas que possam surgir do redesenho para apoiar principalmente a construção de moradias.

A lei também trabalha a integração do Sambódromo ao tecido urbano, prevê a instalação de uma Biblioteca do Saber e descreve a criação de novos equipamentos turísticos e culturais. No mesmo conjunto entram reurbanização de ruas, criação de áreas verdes e soluções de drenagem voltadas a reduzir alagamentos, fenômeno frequentemente associado à região.

Além das obras no espaço público, a legislação prevê que o processo possa dar uso a terrenos particulares que permanecem ociosos na área, incluindo exemplos citados no texto, como a antiga garagem da Santa Casa do Rio, mencionada com 5.000 m² nas proximidades da passarela do Samba.

Outro componente autorizado pela lei é a possibilidade de o Município celebrar convênio com o Governo do Estado para desenvolvimento de projeto relativo à extensão da Linha 2 do metrô entre Estácio e Carioca. A previsão inclui estações no Catumbi e na Praça da Cruz Vermelha. A legislação, conforme o texto, não determina a execução imediata, mas permite que a iniciativa integre o planejamento formal da requalificação.

O foco é aumentar a população residente

Um dos eixos do projeto, ao longo da legislação, é o aumento da população residente na área. O texto se conecta a diretrizes de revitalização que buscam reaproximar moradores do Centro e de bairros próximos, em um movimento que procura valorizar a permanência e estimular novas formas de ocupação.

Segundo as diretrizes indicadas, a Prefeitura pretende aproveitar terrenos vazios, imóveis subutilizados e prédios antigos para fomentar novas habitações. Ao mesmo tempo, a proposta afirma a intenção de preservar moradores que já vivem na região.

As diretrizes principais listadas na lei incluem:

• ampliação da oferta de moradias;
• produção de Habitação de Interesse Social;
• melhoria de habitações existentes;
• incentivo à moradia estudantil;
• utilização prioritária de imóveis públicos ociosos para projetos habitacionais;
• fortalecimento das áreas de interesse social já existentes.

Apesar disso, a legislação também indica que remoções devem ser evitadas “sempre que possível”. Caso um reassentamento seja considerado inevitável, a preferência apontada é manter os moradores dentro da própria Área de Planejamento 1, que compreende o Centro e bairros vizinhos.

Fachadas ativas e vida no térreo

Entre as mudanças urbanísticas, uma exigência destacada no texto é a obrigatoriedade das chamadas fachadas ativas. A ideia é reduzir a predominância de muros cegos e de térreos sem uso, que podem dificultar a integração entre edifícios e espaço público.

De acordo com a regra, os pavimentos voltados para as ruas devem incluir lojas, serviços ou espaços acessíveis ao público, contribuindo para movimento, segurança e maior conexão entre as calçadas e os novos empreendimentos.

Como estímulo, a lei também prevê que áreas comerciais localizadas no térreo deixem de contar para determinados limites construtivos estabelecidos na legislação aplicável. O objetivo é tornar o modelo mais atrativo economicamente para projetos com atividades no nível da rua.

Operação Interligada para mobilizar investimentos

Um dos mecanismos centrais previstos é a Operação Interligada. A lógica descrita é de troca de incentivos: quem construir moradias ou recuperar imóveis na área da Praça Onze pode obter um direito urbanístico que, posteriormente, seja utilizado em outros bairros.

O texto menciona a possibilidade de uso do direito em áreas como Copacabana, Ipanema, Botafogo, Tijuca, Praça da Bandeira, Rio Comprido e parte da Zona Norte, conforme limites e regras previstos para cada local. A proposta é que investimentos realizados na Praça Onze gerem benefícios econômicos capazes de sustentar novas frentes de recuperação imobiliária.

Esse direito urbanístico pode estar ligado ao aumento de potencial construtivo em outras regiões, mediante pagamento de contrapartidas e observância de parâmetros estabelecidos.

Contrapartidas para financiar intervenções

Além de incentivar, a lei prevê que construções acima dos parâmetros básicos podem implicar contrapartida financeira ao Município. A arrecadação, conforme o texto, tem destinação voltada a financiar intervenções públicas previstas para a própria região.

Segundo as regras apresentadas, empreendimentos voltados à Habitação de Interesse Social podem receber isenções ou descontos, enquanto projetos privados convencionais contribuem conforme fórmulas previstas na própria legislação.

Patrimônio cultural e reservas de recursos

O texto dedica atenção ao patrimônio cultural. A legislação indica a necessidade de preservação de visadas associadas à região de Santa Teresa, além de orientar que a transformação respeite a identidade arquitetônica local.

Outro ponto descrito é a reserva de 3% dos recursos arrecadados com os instrumentos urbanísticos para recuperação e conservação de bens culturais dentro da área de abrangência.

A lei também prevê mecanismos para viabilizar recuperação de edifícios antigos por meio de retrofit e reconversão de uso. A proposta visa permitir que imóveis atualmente abandonados voltem a ter função residencial ou mista, com estímulos para a reutilização de construções históricas.

Exigências ambientais no planejamento

Outro aspecto apontado é o conjunto de exigências ambientais presentes na legislação. Os projetos, segundo o texto, devem incorporar soluções para reduzir enchentes, ampliar permeabilidade do solo e incorporar áreas verdes. Há ainda previsão de telhados verdes e medidas associadas a drenagem mais eficiente.

O documento também menciona uso de energias renováveis, arquitetura bioclimática e ações ligadas à adaptação a mudanças climáticas. As exigências são tratadas como parte do processo de licenciamento urbanístico, e não apenas recomendações gerais.

Comitê para acompanhamento

A legislação cria um Comitê de Acompanhamento composto por representantes da Prefeitura, Câmara Municipal, moradores, entidades da sociedade civil e agentes econômicos locais.

O comitê é descrito como responsável por acompanhar cronogramas, impactos das obras, medidas de mitigação, reassentamentos e a transparência do projeto, com divulgação de informações relacionadas à intervenção.

Embora a atuação seja prevista como consultiva, a criação do comitê busca estabelecer um canal de acompanhamento com participação social para reduzir ruídos comuns em grandes intervenções urbanas.