O avanço da procura internacional por imóveis no Brasil vem se consolidando como um dos movimentos mais visíveis do mercado imobiliário nos últimos anos. Zonas turísticas e centros urbanos com forte apelo para estadias — como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina — passaram a registrar aumento na busca por unidades voltadas tanto ao uso em férias quanto à aquisição com finalidade de investimento.

Embora a demanda tenha conexões com a retomada do turismo e com mudanças no modo de trabalhar após a pandemia, o impacto local tem levantado debates sobre efeitos colaterais, especialmente no custo do aluguel e em discussões sobre regras para hospedagens de curta duração.

Fluxo turístico e novas formas de permanência

Os números do setor ajudam a explicar o contexto. Em 2025, o Brasil registrou recorde de 9,2 milhões de visitantes estrangeiros. Já nos cinco primeiros meses de 2026, foram contabilizados 4,9 milhões.

Além das viagens tradicionais, cresce também o interesse por estadias mais longas. Em cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis, o período foi marcado por maior busca por imóveis por profissionais ligados ao home office e por nômades digitais.

No Rio, a prefeitura chegou a lançar, em 2021, um programa voltado à atração desse público.

Compra para morar e para investir

De acordo com o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), Claudio Hermolin, boa parte do avanço se concentra em imóveis compactos recém-lançados. Segundo ele, pesquisas mostram que, em Ipanema e no Leblon, cerca de 30% das unidades desse tipo foram comercializadas para estrangeiros.

Em Santa Catarina, o diretor regional de relações internacionais do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SC), Marco Aurélio Lievore, cita um levantamento feito em Florianópolis: 83% das vendas teriam sido direcionadas a compradores argentinos interessados em apartamentos na planta.

Segundo Lievore, os empreendimentos mais procurados são, em grande parte, estúdios. Ele afirma ainda que muitos estrangeiros passam férias no Brasil e depois retornam para buscar um imóvel para morar ou para investir.

No conjunto de compradores, americanos e argentinos aparecem entre os destaques. Europeus de países como França e Suíça também entram no grupo de investidores, e há registro de interesse crescente de cidadãos dos Emirados Árabes Unidos.

Plataformas e gestão de propriedades

Outro fator que amplia a atratividade do mercado é a possibilidade de comprar imóvel no exterior e obter renda à distância, viabilizada por plataformas e por serviços especializados em administração das propriedades.

A empresa Lobie, citada no levantamento, indica que a participação de estrangeiros na sua carteira passou de cerca de 2% para 18% em três anos. Atualmente, a companhia administra aproximadamente 1.620 estúdios de investidores que estão fora do Brasil.

Hermolin afirma que a lógica para o comprador estrangeiro envolve a capacidade de usar o imóvel em períodos de férias e de grandes eventos. Quando a unidade não é utilizada pelo próprio investidor, o imóvel tende a ter demanda maior para locação.

Além disso, Lievore aponta fatores cambiais como elemento relevante. Ele destaca que, em países como a Argentina, negociações costumam ocorrer em dólar, o que pode tornar transações feitas em reais mais atrativas. Também menciona potencial de valorização do mercado brasileiro em comparação com regiões litorâneas consideradas mais saturadas em outros países, citando exemplos como Miami (EUA) e o Algarve (Portugal).

Trâmites de residência e fluxo migratório

O tema de regularização migratória também costuma aparecer como incentivo. Lievore menciona que o Brasil é apontado como um país relativamente “fácil” para conseguir residência, o que influenciaria o interesse de estrangeiros.

No caso catarinense, ele relata a existência de fluxo recente de russos que se intensificou após a guerra na Ucrânia, com objetivo de obter passaporte brasileiro.

Há ainda uma base normativa associada à compra de imóveis. Uma resolução do Conselho Nacional de Imigração (CNIg) permite que estrangeiros que adquirirem imóveis no Brasil solicitem autorização de residência. Para pessoas físicas, a regra citada envolve a compra de um imóvel no valor mínimo de R$ 1 milhão, com recursos próprios de origem externa.

Airbnb em expansão e efeito nos territórios

O mercado de anúncios de hospedagem também acompanha o movimento. O Brasil aparece como o terceiro do mundo com mais anúncios do Airbnb, atrás apenas de Estados Unidos e França, mas com um ritmo de crescimento apontado como acelerado nos últimos anos.

Desde 2022, cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis tiveram aumento expressivo no número de anúncios na plataforma. No Rio, dados da AirDNA indicam mais de 60 mil anúncios, enquanto a capital catarinense conta com 36 mil. Como comparação, Barcelona registra 26 mil anúncios, e a modalidade foi anunciada como alvo de proibição a partir de 2028.

Sofia Morais de Sousa, executiva de contas do AirDNA, afirma que o crescimento brasileiro supera o do restante do mundo em ritmo de expansão de anúncios. Além das cidades citadas, São Paulo também se destaca, com mais de 61 mil anúncios.

No litoral de Santa Catarina, os números apresentados são ainda mais específicos. A AirDNA aponta mais de 10 mil anúncios em Bombinhas, município com população estimada em cerca de 25 mil habitantes.

Um levantamento publicado este ano, pela Inside Airbnb, aponta Florianópolis como líder do ranking de concentração de anúncios no Brasil, com 210,3 por km². Em seguida, aparece Balneário Camboriú, com 138,8 por km² e mais de 10 mil anúncios ativos.

A região também é citada como polo de lançamentos de luxo, que podem atrair investidores estrangeiros. Em referência ao Senna Tower, empreendimento anunciado como o prédio residencial mais alto do mundo, a construtora informa que 16% dos apartamentos já vendidos teriam sido direcionados ao público estrangeiro.

Mudança no perfil dos hóspedes

Os dados sobre quem se hospeda no Brasil também indicam alteração. Em 2021, a AirDNA registrava menos de 10% de estrangeiros como hóspedes no país. No último ano mencionado, esse percentual teria passado de 20%.

Mesmo com a alta, a participação de estrangeiros no Brasil ainda é apresentada como diferente do padrão europeu, onde o mercado doméstico costuma ser menos relevante. No caso da Espanha, 80% dos hóspedes seriam estrangeiros; na Alemanha, 45%.

Pressão por regras e decisões judiciais

Em paralelo ao crescimento das estadas de curta temporada, surgem pressões por regulação em diferentes localidades. Entre os pontos levantados, estão os impactos percebidos nos preços dos aluguéis de longo prazo e questões de convivência em condomínios, com discussões sobre hóspedes que não seguiriam regras internas.

Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em condomínios, a locação de imóveis residenciais para estadias depende de autorização em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

Moradores, porém, apontam que a medida não seria suficiente para reverter integralmente a pressão imobiliária. Aline Cruvinel, diretora de pesquisa e comunidade no Inside Airbnb, cita aumento em custos de aluguel em algumas cidades — como Florianópolis, que teria registrado alta de 9% no último ano — e relaciona a percepção pública à pressão exercida pelo mercado de curta temporada.

Segundo Cruvinel, o argumento de que a prática gera renda extra para proprietários nem sempre aparece acompanhado, na prática, por um ganho coletivo proporcional. Ela relata que um grupo restrito teria maior capacidade de obter receitas, enquanto os custos do cenário tenderiam a ser suportados de forma mais ampla pelo aumento no aluguel.

Empresas e atuação no mercado

O tema também envolve empresas especializadas em operação de propriedades. Cruvinel menciona que há atuação de companhias estrangeiras que passaram a observar a América Latina como oportunidade de investimento.

Um exemplo citado é a Blueground, que anuncia mais de 20 mil propriedades ao redor do mundo. No Brasil, a empresa teria adquirido em 2023 a Tabas, que oferece aluguéis de curta temporada voltados principalmente a estrangeiros, com presença em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo.

Regulação em outros países e comparação internacional

Do lado das compras por estrangeiros, há exemplos de países que adotaram restrições. O Canadá baniu, em 2023, a aquisição de propriedades por cidadãos de outras nacionalidades por dois anos, medida renovada em 2025 e prevista para vigorar até 2027. O governo canadense associou a decisão a preocupações com acessibilidade habitacional.

Na Espanha, são discutidas restrições para cidadãos de fora da União Europeia, com proposta de impostos que podem chegar a 100% nessas transações. Já em Portugal, o chamado “visto de ouro” para estrangeiros que compravam imóveis esteve em vigor por anos, mas foi limitado em 2023 diante de pressões no mercado imobiliário.

No contexto de regulamentações de curto prazo, também aparecem medidas voltadas ao controle de concentração de anúncios e ao ordenamento do número de unidades operadas por determinados grupos, apontado como tendência que tem avançado em diferentes lugares, inclusive com reflexos no Brasil.