Vitória vive um paradoxo que vem pautando o debate urbano: há demanda por novos empreendimentos e a cidade quer ampliar sua capacidade de crescimento, mas o espaço disponível no território é limitado. Por ser uma ilha, a expansão física encontra barreiras claras, o que torna mais relevante discutir como direcionar o desenvolvimento para áreas já atendidas por infraestrutura e que apresentam imóveis ociosos ou subutilizados.

Dentro desse cenário, a proposta em discussão pela prefeitura — envolvendo a venda e a transferência do potencial construtivo — aparece como uma das medidas capazes de destravar projetos e ordenar transformações. A iniciativa, conduzida pelo secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação, Tullio Ponzi Netto, já está em andamento e deve ganhar ações concretas nos próximos dois meses, com foco inicial em regiões prioritárias. Uma das primeiras é o Parque Moscoso.

Entenda o potencial construtivo

Na prática, o potencial construtivo funciona como um mecanismo ligado ao Plano Diretor: trata-se do direito de construir mais em determinada área, respeitando as regras urbanísticas. A prefeitura pode permitir que esse direito seja deslocado de um imóvel para outro, desde que o processo seja orientado por interesse público e planejamento urbano.

Com isso, propriedades que hoje não aproveitam plenamente sua capacidade — como imóveis antigos, áreas subutilizadas ou terrenos que precisem de recuperação — podem gerar valor ao transferirem o potencial para outros projetos. Paralelamente, a cidade utiliza o instrumento para induzir investimentos em locais considerados estratégicos para requalificação e crescimento organizado.

Centro entra como prioridade

Para a fase inicial, o recorte do Centro se destaca. O secretário Tullio Ponzi Netto aponta que a região concentra infraestrutura pronta, localização privilegiada e oferta de comércio e serviços, além de equipamentos públicos e privados que podem favorecer um novo ciclo de ocupação.

Há também uma camada importante para além da paisagem urbana: muitos imóveis permanecem vazios ou mal aproveitados. Nesse contexto, a discussão não se resume a melhorias pontuais, como requalificação de fachadas ou ações voltadas ao fluxo de visitantes nos fins de semana. O objetivo é promover presença consistente no cotidiano, com moradores, empresas e serviços ampliando o movimento diário.

Planejamento para áreas entre a Jerônimo Monteiro e a Santa Casa

O secretário afirma que a prefeitura avalia áreas situadas entre a Avenida Jerônimo Monteiro e a região da Santa Casa. A proposta é estabelecer quais imóveis dentro desse perímetro poderiam transferir potencial construtivo e, ao mesmo tempo, indicar quais áreas estariam aptas a receber novos projetos.

“O objetivo não é meramente fazer do Centro de Vitória um ambiente de turismo no final de semana. O que a gente quer ali realmente é fazer um readensamento inteligente do Centro.”
Tullio Ponzi Netto, secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória

A ênfase, portanto, se desloca de uma visão restrita à requalificação visual para uma abordagem de desenvolvimento urbano com impacto econômico. Para que o mecanismo funcione, a prefeitura sinaliza a necessidade de combinar a venda do potencial construtivo com medidas que alterem o modo como novas iniciativas conseguem se concretizar.

Entre os fatores citados como relevantes para viabilizar essa transição estão a realização de obras públicas, a busca por licenciamento mais ágil, ações de retrofit, políticas habitacionais e estratégias de dinamização do território. Mesmo com esse conjunto, o secretário defende que o tema permaneça em debate com o mercado e com a sociedade.

Nessa linha, ele destaca que a discussão precisa considerar aspectos como mobilidade, impacto urbano e segurança jurídica — pontos que costumam pesar quando a cidade tenta reordenar regras urbanísticas e antecipar impactos futuros.

“A construção civil sempre foi um indutor de progresso. Se isso for feito de forma ordenada, bem planejada e bem discutida, tem um bom potencial.”
José Renato Almeida, diretor da Assevix

Instrumento para reordenar o crescimento, não para “resolver tudo” sozinho

A prefeitura reconhece que a venda do potencial construtivo, isoladamente, não elimina a degradação do Centro. Ainda assim, o mecanismo pode funcionar como uma ponte entre interesses privados e necessidades públicas, criando condições para que investimentos se conectem a objetivos coletivos.

Em um contexto no qual Vitória precisa crescer sem ultrapassar seus limites físicos, a alternativa defendida é ocupar melhor áreas já servidas por infraestrutura. A aposta recai sobre a capacidade de redefinir prioridades urbanas com regras claras, participação e avaliação de impactos.

Se os parâmetros forem bem definidos, houver escuta do empresariado e for preservada a qualidade urbana, o Centro pode deixar de ser tratado como um espaço apenas herdado do passado e passar a representar uma frente mais clara para o desenvolvimento da cidade. Nesse processo, a estratégia pretendida é fazer a reocupação voltar a ser compatível com a vida cotidiana: quem mora, trabalha, oferece serviços e circula em diferentes horários.