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Areal · Serra Fluminense

Riserva di Como

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Comprar um imóvel é um projeto que costuma começar com um valor ideal de entrada e uma parcela “que cabe no bolso”. No entanto, especialistas em educação financeira e Direito Imobiliário alertam que a decisão exige leitura mais ampla do orçamento familiar, levando em conta custos que vão além do preço do bem e o impacto de compromissos de longo prazo.

A ideia, segundo eles, é transformar a intenção de compra em uma meta financeira viável, sem comprometer a capacidade de enfrentar imprevistos. Para isso, é necessário considerar não só o que será pago ao longo do contrato, mas também o quanto sobra depois da compra e como a família lidaria com variações de renda e despesas.

Entrada não pode “zerar” o orçamento

Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin) e da DSOP Educação Financeira, resume um ponto que considera central: “não basta juntar o dinheiro da entrada e ficar sem recursos depois da compra”. Para ele, preservar uma reserva é indispensável para evitar que o pagamento das prestações entre em risco.

Entre os erros mais comuns citados por Domingos estão dois comportamentos. O primeiro é olhar apenas para o valor da parcela. Mesmo que pareça confortável no começo, o compromisso pode se estender por muitos anos, ampliando a chance de aperto financeiro em algum momento. O segundo é comprar um imóvel no limite máximo de financiamento disponibilizado pelo banco, o que reduz margens para ajustes e contingências.

Como alternativa, o especialista sugere começar definindo qual imóvel é financeiramente possível — e não apenas desejado — e, em seguida, realizar um diagnóstico das finanças. Nesse levantamento, recomenda reduzir ou quitar dívidas de consumo e estabelecer uma meta para a entrada e para os custos adicionais da compra.

Outra orientação é simular o financiamento e, ao mesmo tempo, exercitar o orçamento guardando mensalmente um valor próximo ao que será pago depois. A lógica é testar se o esforço pode ser mantido após a contratação.

Também entra nessa preparação a comparação de modalidades e condições. Domingos destaca a importância de avaliar o custo total da operação, e não apenas o valor da prestação, já que encargos e diferenças de estrutura podem alterar significativamente o resultado final.

“O conceito central é transformar o sonho em meta financeira concreta. Se a pessoa consegue poupar R$ 800 por mês hoje, precisa verificar se conseguiria manter esse esforço depois de assumir uma prestação”, resume.

Nas simulações apresentadas pelo especialista a pedido do EXTRA, a conclusão prática foi a de que quanto maior o valor inicial disponível, menor tende a ser o total a pagar ao banco.

FGTS pode ser usado na entrada ou para amortizar

Além da poupança destinada à entrada, especialistas lembram que o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado na compra do imóvel, seja como parte do sinal, seja para amortizar o financiamento, desde que respeitadas as regras previstas para essa finalidade.

Gilberto Braga, professor de Finanças do Ibmec RJ, afirma que a remuneração do FGTS costuma ser inferior aos juros cobrados no financiamento. Por isso, ele argumenta que usar o recurso para abater a casa própria — seja na prestação, seja no pagamento inicial — tende a ser mais vantajoso do que manter o dinheiro aplicado apenas no fundo.

De acordo com Domingos, a entrada tem impacto direto no tamanho do financiamento e na parcela futura: quanto maior o valor pago inicialmente, menor tende a ser o montante financiado.

“O FGTS pode ser um importante aliado para quem está planejando comprar a casa própria, especialmente porque pode ser utilizado, dentro das regras estabelecidas, para reforçar o valor da entrada e, dessa forma, reduzir o montante que será financiado. Quanto maior for a entrada, menor tende a ser o valor da dívida, e mais adequada pode ficar a prestação em relação à renda da família”, explica.

Financiamento x consórcio: diferenças e adequação ao momento

Depois de definir que a compra vai acontecer, o próximo passo é escolher a forma de acesso ao crédito. No cenário brasileiro, as duas alternativas mais citadas são o financiamento e o consórcio, que se diferenciam principalmente pelo momento em que o valor é disponibilizado e, consequentemente, pela forma como a compra se materializa.

No financiamento, a instituição financeira libera o crédito de maneira imediata, e o comprador já passa a pagar as parcelas do imóvel. No consórcio, por sua vez, a liberação do crédito ocorre apenas quando o participante é contemplado, seja por sorteio, seja por lance.

José de Oliveira Costa, advogado especializado em Direito Imobiliário, relaciona essa distinção a objetivos e prazos: “Em termos práticos, o financiamento atende quem precisa comprar o imóvel agora. O consórcio, por sua vez, costuma ser mais adequado para quem pode planejar a aquisição no médio ou longo prazo”.

Para ele, a escolha deve considerar a urgência, o objetivo da compra e a capacidade financeira. Outra variável importante é o custo total da operação, já que os números finais podem variar conforme condições contratuais e parâmetros do grupo.

Costa afirma que, em linhas gerais, o comprador tende a escolher financiar quando pretende “comprar e utilizar o imóvel imediatamente, com previsibilidade na aquisição, mesmo assumindo um custo financeiro maior decorrente dos juros e dos encargos da operação”.

No consórcio, a lógica é diferente. A modalidade costuma ser buscada por quem quer “planejar a compra com antecedência, não tem urgência para adquirir o imóvel e pretende priorizar uma alternativa que normalmente apresenta menor custo financeiro no longo prazo”. Ainda assim, ele reforça que não existe uma solução única para todos: “Não existe solução universal.”

Financiamento: principais prós e contras

Prós

• Aquisição imediata do imóvel;
• Possibilidade de utilização do FGTS, desde que observados os requisitos legais;
• Maior previsibilidade na concretização da compra;
• Diversidade de linhas de crédito, instituições financeiras e prazos de pagamento;
• Possibilidade de valorização do imóvel durante o período em que ele já está sendo utilizado pelo comprador.

Contras

• Incidência de juros, que pode elevar significativamente o custo final da operação;
• Necessidade de aprovação de crédito e comprovação de renda;
• Exigência de entrada em diversas modalidades de financiamento;
• Comprometimento financeiro de longo prazo, muitas vezes por décadas;
• Risco de perda do imóvel em caso de inadimplência prolongada, especialmente em razão das regras da alienação fiduciária.

Consórcio: pontos a observar antes de contratar

Prós

• Ausência dos juros tradicionalmente cobrados nos financiamentos;
• Parcelas que costumam ser mais acessíveis no início da contratação;
• Formação disciplinada de patrimônio;
• Possibilidade de ofertar lances para antecipar a contemplação;
• Flexibilidade para utilizar a carta de crédito na aquisição de imóveis residenciais, comerciais ou até terrenos, observadas as regras do contrato.

Contras

• Não há garantia sobre quando ocorrerá a contemplação;
• O participante pode aguardar um período considerável até ter acesso ao crédito;
• Existem taxas de administração e demais encargos previstos contratualmente;
• A utilização do crédito depende das regras do grupo e da administradora.

Outro aspecto mencionado por especialistas é que mudanças nos preços do mercado podem exigir ajustes no planejamento. Se o imóvel desejado passar a custar mais do que o previsto no início da preparação financeira, a estratégia pode precisar ser revista para manter a compra dentro das possibilidades.

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