A Prefeitura do Rio de Janeiro apresentou o projeto Praça Onze Maravilha, voltado à requalificação de 458 mil metros quadrados do Centro da cidade. A iniciativa prevê um ciclo de atuação ao longo de 20 anos, com metas ligadas a investimentos e moradia na área do entorno do Sambódromo.

De acordo com o planejamento divulgado, a proposta busca atrair R$ 1,7 bilhão em investimentos e viabilizar a construção de aproximadamente 37 mil moradias na região central, incluindo bairros que fazem interface com o Centro Histórico e com a área portuária.

Lei cria a AEIU Praça Onze Maravilha

O ponto de partida do projeto ocorreu em 9 de julho, com a publicação de uma lei que instituiu a Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha. A norma define intervenções urbanísticas e pretende integrar, de forma planejada, os bairros Santa Teresa, Catumbi, Rio Comprido, Praça Onze e Cidade Nova.

Entre as diretrizes do projeto, estão mudanças na infraestrutura viária e urbana, além de alterações ligadas a equipamentos culturais, mobilidade e urbanismo na região próxima ao Sambódromo.

Principais intervenções previstas

• Remoção do Elevado 31 de Março: as alças de acesso e o elevado — descrito como uma estrutura semelhante ao Minhocão — serão retirados para dar lugar a uma nova via, a Avenida da Democracia.
• Biblioteca dos Saberes: o projeto prevê a construção de uma biblioteca em área atualmente ocupada pelo Terreirão do Samba, grande palco aberto usado para shows.
• Modernização do Sambódromo: a proposta é transformar a principal passarela do samba em um equipamento multifuncional, com calendário permanente de eventos.
• Expansão da Linha 2 do metrô: a iniciativa prevê articulação com o governo do Estado do Rio para a criação de duas novas estações: Catumbi e Praça da Cruz Vermelha.

Parâmetros urbanísticos e regras para o desenvolvimento

Além do conjunto de obras, a lei estabelece os parâmetros urbanísticos da AEIU, criando instrumentos para orientar mudanças no uso do solo e na dinâmica de construção na região. O texto também prevê mecanismos voltados a empreendimentos e ajustes em edificações existentes.

Entre as medidas previstas na norma estão:

• Incentivos para retrofit de imóveis;
• Transferência de potencial construtivo como mecanismo urbanístico;
• Contrapartidas a serem pagas pelos empreendedores, conforme regras definidas na legislação;
• Criação de um comitê de acompanhamento das intervenções;
• Implantação de um portal para divulgação de licenciamentos e do andamento das obras.

Financiamento por venda de imóveis municipais

O projeto se insere no processo de revitalização da região central, mencionado como continuidade de ações anteriores na área, como o Porto Maravilha, lançado na época dos Jogos Olímpicos com requalificação de partes do setor portuário.

Segundo a proposta apresentada, o Praça Onze Maravilha terá uma forma de suporte financeiro diferente da utilizada em outro programa citado. Enquanto o Porto Maravilha foi financiado com Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), o novo plano prevê ser estruturado pela venda de imóveis municipais.

A prefeitura indicou a intenção de leiloar 62 terrenos na região e criar um fundo imobiliário para estruturar a operação.

Operação Interligada na área da Praça Onze

A lei também amplia o uso da Operação Interligada, mecanismo que permite que o empreendedor obtenha benefícios construtivos em outras áreas da cidade a partir de investimentos realizados dentro da AEIU.

Na prática, incorporadoras podem converter potencial construtivo adicional ao desenvolver empreendimentos ou realizar retrofits na região da Praça Onze. O potencial construtivo poderá ser revertido para alterar o gabarito (altura) ou a área total a ser construída em bairros como Copacabana, Leme, Ipanema, Botafogo, Flamengo, Tijuca e Praça da Bandeira, conforme as regras do instrumento.