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Riserva di Como

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As tradicionais disputas entre São Paulo e Rio de Janeiro atravessam gerações e estilos de vida, dividindo também quem olha para o mercado imobiliário: há quem priorize a força econômica paulista e há quem prefira a relevância do Rio como destino e centro de negócios. Nesse cenário, o fundo de investimento imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) vem ampliando seu portfólio com aquisições em ambos os estados, combinando ganhos de escala no segmento logístico e uma entrada em hotelaria.

TRXF11 amplia portfólio com novas compras em SP e no RJ

Nas últimas semanas, o TRXF11 realizou aquisições em São Paulo e no Rio de Janeiro. Em território paulista, o fundo comprou um conjunto de três ativos logísticos de alto padrão em Guarulhos, região que ganhou a alcunha de “Faria Lima dos galpões”. No Rio, o fundo adquiriu o Hotel Emiliano Rio, localizado na Avenida Atlântica, em Copacabana.

Essas movimentações fazem parte do reposicionamento do TRXF11, que já operava com diferentes frentes imobiliárias e agora adiciona um novo setor ao portfólio.

Em São Paulo, maior operação da história do fundo

A aquisição em Guarulhos foi descrita pelo gestor como o principal movimento do fundo até agora. Segundo Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX, a compra se destaca por envolver um complexo de grande relevância e por representar um ativo considerado “troféu” para a estratégia do TRXF11.

De acordo com as informações apresentadas, a operação em São Paulo consumiu R$ 1,4 bilhão e passou a ocupar o maior marco da trajetória do fundo. Os imóveis também são usados pelo Mercado Livre, o que aumenta a participação da empresa na carteira de inquilinos do TRXF11.

O complexo em Guarulhos e sua proposta premium

Barbosa ressaltou que o entorno do ativo é associado à ideia de “Faria Lima dos galpões”, em uma referência ao posicionamento premium que a região ocupa no mercado. A lógica citada para esse enquadramento envolve a eficiência no raio de abastecimento da cidade de São Paulo.

O complexo adquirido reúne os galpões K100, K200 e K300, com quase 750 mil metros quadrados de área total de terreno e cerca de 240 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O gestor avaliou que, entre os ativos disponíveis, esse projeto reúne características de alta qualidade e escassez.

Com a compra, a ABL do TRXF11 aumenta cerca de 19%, passando de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados. O valor investido em imóveis sobe cerca de 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio também passa a reunir 115 imóveis.

Outro ponto destacado pelo gestor foi a limitação de terrenos com esse porte na região. Nesse contexto, Barbosa afirmou que ativos escassos tendem a valorizar ao longo do tempo.

Na estrutura de remuneração, o aluguel médio informado é de R$ 38 por metro quadrado, enquanto os patamares atuais mencionados para a região ficam em torno de R$ 45. A diferença, segundo o gestor, sugere potencial de ganho de receita e valorização no médio e longo prazo.

O cap rate estabilizado da operação foi apontado como aproximadamente 8% ao ano. Além disso, o complexo é classificado como triple A e foi desenvolvido no modelo built-to-suit, projetado sob medida para o inquilino.

Como a operação foi estruturada no tempo

A negociação, no caso do complexo de Guarulhos, foi organizada com exigência de pagamento integral em dinheiro por parte do vendedor. Para isso, o valor foi parcelado ao longo de 18 meses, dividido em um sinal e mais três parcelas semestrais.

Conforme Barbosa, um ponto relevante dessa modelagem é que o fundo passa a receber receita de locação desde o primeiro momento. A gestão informou que a operação tem potencial de gerar yield on cost (rendimento sobre custo) em torno de 14,5% no primeiro ano.

Para suportar os compromissos iniciais, a TRX utilizou recursos próprios obtidos com a venda de ativos. Para o restante, foi estruturado um financiamento com o Banco XP.

A transação também envolve uma composição híbrida. O TRXF11 adquiriu 100% do complexo, mas a participação foi organizada em dois “blocos” de exposição: 50% do imóvel fica detido diretamente pelo fundo, enquanto os outros 50% são carregados indiretamente por meio de cotas do novo FII Matriz, do qual o TRXF11 é o único cotista inicial.

Na leitura do gestor, essa estrutura permite ampliar a exposição gradualmente, sem exigir desembolso total imediato.

TRXF11 mira logística, mas mantém a diversificação

A expansão do TRXF11 ocorre em um momento em que o setor logístico tem ganhado tração. Segundo Barbosa, a dinâmica do mercado mudou: por anos, os galpões foram vistos como ativos menos valorizados dentro da lógica dos FIIs, mas a competição por espaço para e-commerce elevou a importância da localização e da eficiência operacional.

O gestor citou que empresas do setor precisam estar posicionadas em praças específicas para garantir escala e eficiência na operação logística. Nesse ambiente, quem ocupa melhores regiões tende a levar vantagem.

Ainda assim, Barbosa apontou que o Brasil segue com um mercado relativamente escasso de ativos triple A na logística, o que pode sustentar valorização de empreendimentos bem localizados e com padrão elevado.

O contexto também é influenciado por condições macroeconômicas mais desafiadoras para captação, o que, na visão da gestão, favorece negociações com maior flexibilidade. No caso do complexo de Guarulhos, contudo, a compra foi feita com pagamento à vista parcelado ao longo do cronograma acordado.

Entrada em hotelaria com o Hotel Emiliano no Rio

Além da frente logística, o TRXF11 deu um passo adicional ao comprar um ativo de hotelaria. Até então, o portfólio do fundo estava concentrado em cinco segmentos: renda urbana, logística, shopping centers, imóveis hospitalares e imóveis educacionais.

Segundo Barbosa, a estratégia para hotéis é tratada de forma semelhante à tese adotada para hospitalar: a busca por exposição ocorre com foco em ativos de altíssimo padrão.

O Hotel Emiliano Rio foi adquirido por R$ 260 milhões. Com localização na Avenida Atlântica, em frente ao mar de Copacabana, o gestor classificou a oportunidade como algo que não aparece com frequência. Por isso, a expansão na hotelaria deve ser conduzida “com calma”, sem a intenção de acelerar crescimento ativo no setor como forma principal de estratégia.

Na composição do pagamento, parte do valor foi quitada à vista: R$ 114,7 milhões. Outros R$ 30,5 milhões serão pagos em cotas e o restante, também informado como R$ 114,7 milhões, seria pago em até seis meses após a conclusão da compra.

Dividendos: efeito esperado no tempo

Sobre o impacto para o cotista, Barbosa indicou que a melhora trazida pelas aquisições tende a aparecer de maneira diluída e gradual nos dividendos ao longo do tempo.

A gestão afirmou que busca previsibilidade e estabilidade nos proventos, priorizando um guidance que permita pagamentos recorrentes mesmo quando não há ganhos extraordinários pontuais. Atualmente, o fundo informa pagamento de R$ 0,93 por cota.

Apesar disso, um valor maior apareceu no acompanhamento recente: o TRXF11 pagou R$ 1,50 por cota referente ao período de junho, conforme os dados mencionados pelo gestor.

Barbosa também destacou que resultados extraordinários devem ser reservados para distribuição ao final de cada semestre. Assim, mesmo que haja algum reflexo adicional no momento, o pagamento correspondente estaria previsto para ocorrer em dezembro.