O primeiro semestre de 2026 evidenciou uma divisão marcante no mercado imobiliário residencial listado na B3. Companhias com presença mais forte no segmento do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) registraram avanço em rentabilidade e crescimento. Já empresas voltadas à média e à alta renda enfrentaram os efeitos dos juros elevados, que reduziram a capacidade de financiamento dos consumidores e impactaram o ritmo de vendas.

Ao mesmo tempo, o período também foi marcado por movimentos de geração de caixa, redução de endividamento e, em alguns casos, monetização de ativos. Enquanto MRV, Cyrela, Trisul e Tecnisa conseguiram reforçar caixa, outras empresas tiveram pressões associadas a margens, despesas financeiras ou desempenho de vendas.

As divulgações dos resultados financeiros do segundo trimestre começaram em 4 de agosto para as principais companhias do setor. A exceção foi a Gafisa, que deveria reportar em 13 de agosto, mas adiou o anúncio para 31. A análise a seguir considera a somatória dos dados do primeiro e do segundo trimestres.

Baixa renda: resultados com avanço, mas com desafios operacionais

A Cury destacou-se com lucro líquido de R$ 662,4 milhões no semestre, alta de 32,3% em relação ao mesmo período de 2025. A empresa registrou ainda geração de caixa de R$ 238,2 milhões e encerrou o período com caixa líquido de R$ 290,6 milhões. Também foram anunciados R$ 190 milhões em dividendos.

Apesar dos números, a companhia informou em teleconferência que enfrenta atrasos em parte dos canteiros: são cinco empreendimentos de 87 obras abertas que ultrapassaram o prazo de tolerância contratual de seis meses. Outros quatro projetos foram apontados como estando em risco de estourar a data limite. A Cury atribuiu os gargalos à escassez de mão de obra e de equipamentos, cenário associado ao aquecimento do mercado imobiliário.

Na Tenda, o volume de lançamentos cresceu 59,5%, chegando a R$ 3,2 bilhões. A empresa também registrou aumento de 66,3% no Ebitda ajustado. Além disso, informou expansão de atuação em novos mercados no Nordeste e revisão positiva em projeções.

A Moura Dubeux apresentou o maior avanço de lucro líquido entre as construtoras já reportadas: alta de 72,8%, para R$ 329,4 milhões. Segundo a companhia, o resultado foi influenciado pela atuação no Nordeste e pelo reconhecimento de remuneração relacionada à comercialização de projetos de grande porte. A alavancagem, medida como endividamento em relação ao patrimônio líquido, fechou em 2,5%.

Em comentário a esse movimento, um analista da Eleven Financial apontou que a diferença observada está ligada à “affordability”, isto é, à acessibilidade do consumidor. Com juros elevados por um período mais longo, a parcela da classe média que depende de crédito tende a perder capacidade de financiamento, sobretudo por conta do custo do crédito imobiliário.

Juros e velocidade de vendas na média e alta renda

O efeito dos juros também aparece na velocidade de vendas e no comportamento dos estoques. Para o analista, incorporadoras com atuação fora do MCMV se viram diante de escolhas estratégicas: manter VSO (velocidade sobre oferta) mais alta por meio de descontos ou aceitar uma velocidade menor e conviver com o aumento do estoque pronto.

A VSO é um indicador que mede quanto do estoque disponível de imóveis é vendido em um determinado intervalo. Quanto maior o índice, mais rapidamente a empresa converte lançamentos e estoques em vendas.

O cenário, conforme avaliação do analista, depende de cada estratégia corporativa: algumas companhias preferem sustentar a VSO elevada mesmo com o custo de conceder descontos; outras optam por reduzir a velocidade de vendas para administrar o estoque.

Um exemplo citado foi a Cyrela. A empresa conseguiu elevar as vendas em 9%, apesar de uma queda de 11% nos lançamentos. No semestre, registrou geração de caixa de R$ 406 milhões e ROE ajustado de 20,9%.

A EZTec, por sua vez, teve crescimento de 53,5% nos lançamentos e de 47,3% nas vendas líquidas. A geração de caixa operacional somou R$ 148,8 milhões, levando a empresa de volta à posição de caixa líquido. O desempenho foi atribuído ao avanço da estratégia de ampliar lançamentos na Grande São Paulo.

Na JHSF, o Ebitda ajustado do primeiro semestre subiu 69%, para R$ 753,4 milhões. O lucro líquido atingiu R$ 816,1 milhões, crescimento de 39%. O resultado foi associado ao foco no segmento de altíssimo padrão e a uma operação de estruturação financeira envolvendo o FII JHSF Capital e estoques do Boa Vista Estates, empreendimento de campo de altíssimo padrão em Porto Feliz (SP). A empresa manteve caixa líquido e alavancagem negativa, encerrando o período com caixa líquido de R$ 1,18 bilhão e alavancagem negativa de -0,55x na relação entre caixa líquido e Ebitda ajustado.

Caixa e desalavancagem: recomposição do balanço em meio a pressões

A geração de caixa também apareceu como um elemento central do semestre. Companhias que vinham consumindo recursos conseguiram reverter o fluxo ou reforçar seus balanços por meio da venda de ativos.

A MRV registrou R$ 467 milhões de caixa no semestre. Ainda que tenha apresentado prejuízo consolidado de R$ 704,3 milhões, o valor foi atribuído a impairments não recorrentes que reduziram o valor de ativos da operação norte-americana Resia. No recorte ajustado, a companhia registrou lucro de R$ 59,4 milhões no período.

Impairment é um ajuste contábil realizado quando a empresa reconhece que um ativo perdeu valor e que seu montante registrado no balanço não reflete mais o que pode ser recuperado.

Segundo a reportagem, a estratégia de venda de ativos fez parte do plano da MRV, incluindo a comercialização de empreendimentos da Resia e da Luggo, uma proptech da companhia voltada à locação e gestão de apartamentos.

Na avaliação do analista, os movimentos de desalavancagem da MRV entraram entre os principais acertos do período. Em sentido oposto, ele apontou a Plano & Plano como a principal decepção após resultado fraco no primeiro trimestre de 2026, com margens pressionadas pela necessidade de entregar unidades do programa Pode Entrar dentro do prazo de 24 meses.

Entre os pontos positivos levantados, foram citados a Tenda e movimentos associados à estratégia da MRV, além da migração de lançamentos de empresas de alta renda para o segmento de baixa renda. O analista também mencionou premissas de inflação utilizadas pela Tenda em sua viabilidade e relatou que a companhia trabalhava com inflação base de 8%.

A desalavancagem foi tratada como prioridade também pela Tecnisa. A companhia não lançou novos projetos no semestre e monetizou participações no Jardim das Perdizes, grande empreendimento situado entre Barra Funda e Água Branca, na zona oeste de São Paulo. A operação gerou R$ 220,9 milhões em caixa, a dívida líquida caiu 46% e o prejuízo contábil foi reduzido em 53,6%.

O tripé do MCMV: custos, preço e funding

Apesar de um desempenho mais forte no segmento popular, a evolução operacional não foi homogênea. A Plano & Plano registrou crescimento de 18,7% na receita e alcançou um recorde de 44,4 mil unidades em construção, mas o lucro líquido caiu 39,3%. A empresa também consumiu R$ 182,8 milhões de caixa.

Conforme a análise apresentada, o ritmo de lançamentos ficou abaixo do esperado pela Eleven Financial, com desvio próximo de 30% em relação ao estimado. No segundo trimestre, a pressão adicional veio de custos de construção e transporte.

O analista apontou que a inflação de insumos foi influenciada por tensões geopolíticas e reduziu margens no período. O tema de custos foi mencionado como um dos principais pontos de atenção para a segunda metade do ano no segmento de baixa renda.

Segundo ele, a rentabilidade da baixa renda depende dos limites de preço do MCMV e da eficiência operacional. No custo, existe possibilidade de pressão inflacionária adicional, afetada por preços de commodities energéticas em contexto ligado a conflitos no exterior — fator citado como justificativa para margens menores no segundo trimestre pela própria Plano & Plano. No preço, por serem valores tabelados, é difícil compensar integralmente esse tipo de pressão.

Além dos custos, a capacidade de financiamento do programa foi descrita como variável determinante para manter o ritmo de crescimento. Nesse ponto, o analista destacou que o principal limitador do ritmo de expansão está no montante de funding disponível via FGTS.

Funding, nesse contexto, é entendido como o volume de recursos destinado a financiar determinada atividade. No caso citado, trata-se do financiamento habitacional ligado ao FGTS.

Essa combinação ajuda a explicar por que o desempenho das incorporadoras populares não depende apenas de eficiência interna: envolve também custos de construção, limites de preço do MCMV e a disponibilidade de recursos para financiar compradores.

Alta renda: desaceleração, estoques e despesas financeiras

Na outra ponta do mercado, a Even foi apontada como uma das companhias com desempenho mais fraco entre as analisadas. O lucro líquido caiu 40%, as vendas contratadas recuaram 41% e a empresa consumiu R$ 184,8 milhões de caixa no semestre.

Lavvi e Trisul também tiveram lucros pressionados por aumento de despesas financeiras e custos comerciais. Ainda assim, a Trisul gerou R$ 214,2 milhões em caixa no período.

O contraste observado no semestre indicou que geração de caixa e lucro líquido não necessariamente se movem na mesma direção. Em alguns casos, vendas de ativos ou ajustes de portfólio contribuíram para reforçar caixa; em outros, resultados contábeis foram afetados por itens específicos.

Na avaliação do analista, a sustentabilidade dos resultados do segmento de baixa renda deve depender principalmente da evolução das margens brutas e da inflação do setor de construção. Para a média e alta renda, o foco estaria na evolução da demanda, acompanhada por indicadores como lançamentos, VSO, descontos e estoques.

Ele indicou que, na alta renda, sinais como queda relevante dos lançamentos, retração da VSO, aumento expressivo de descontos ou formação acelerada de estoques tendem a acender alerta. No sentido oposto, a leitura seria positiva quando esses indicadores evoluem em direção contrária.

Por fim, a alavancagem permaneceu no radar, com destaque para a MRV. De acordo com o comentário, a desalavancagem da própria companhia pode funcionar como gatilho para valorização do papel.

Para o segundo semestre, os dados do primeiro ciclo consolidam dois conjuntos de acompanhamento: no MCMV, margens, custos e funding; nos segmentos de média e alta renda, vendas, lançamentos, VSO, descontos, estoques e despesas financeiras.