Em 2026, os aluguéis continuam avançando em ritmo superior ao da inflação e também acima do desempenho observado nos imóveis residenciais voltados à venda. Levantamento recente do FipeZAP aponta que, nos cinco primeiros meses do ano, a alta dos contratos acumulou 4,40%, enquanto a inflação oficial (no período) ficou em 3,20% e o IGP-M registrou 3,79%. No mesmo recorte, a valorização dos imóveis residenciais para compra apresentou resultado menor.

O cenário reforça um traço marcante do mercado imobiliário brasileiro: a pressão por moradia segue mais forte no segmento de locação, em um ambiente no qual o acesso ao crédito permanece como um fator limitador para a compra do imóvel. Com menos famílias conseguindo migrar para a aquisição, o aluguel tende a manter a demanda em alta, sustentando reajustes acima de outros indicadores do setor.

Aluguéis sobem mais que inflação e preços de imóveis

Uma das principais características observadas em 2026 é a diferença de comportamento entre segmentos do mercado imobiliário. Os dados do FipeZAP indicam que, nos últimos 12 meses, os aluguéis acumulam alta de 8,68%, praticamente o dobro da inflação oficial no período (4,72%).

Ao mesmo tempo, a evolução dos imóveis residenciais destinados à venda fica aquém do avanço do aluguel, sugerindo que o aumento de custos e a disputa por unidades disponíveis estão mais concentrados na locação do que na compra.

Em maio, a variação de contratos de locação foi de 0,85%, enquanto os preços de venda dos imóveis cresceram 0,42%, conforme o índice do FipeZAP. Essa diferença se repete com certa consistência desde o início do ciclo de juros elevados no país, quando a compra tende a ficar mais distante para parte da população e o aluguel absorve maior parcela da procura.

Nordeste concentra as maiores valorizações em contratos

Embora o aumento dos aluguéis apareça no país como um todo, os movimentos não ocorrem de forma homogênea entre as regiões. O desempenho em capitais mostra que algumas localidades registram acelerações significativamente acima da média nacional.

Entre janeiro e maio de 2026, Aracaju lidera o ranking de valorização, com alta acumulada de 15,24%. Na sequência aparecem Campo Grande (11,58%), Manaus (11,40%), João Pessoa (7,09%), Rio de Janeiro (6,84%), Fortaleza (6,48%), Goiânia (5,96%) e Brasília (5,82%).

Quando o recorte passa a considerar 12 meses, Aracaju volta a aparecer na liderança, com avanço acumulado de 22,72%.

Outros destaques no acumulado anual incluem:

• Teresina: 17,48%
• Brasília: 14,90%
• João Pessoa: 14,40%
• Fortaleza: 12,33%

O avanço de capitais do Nordeste chama atenção e aponta para a possibilidade de fatores adicionais atuando junto ao custo do financiamento e às condições de crédito. Condicionantes como variações na demanda e mudanças no ritmo de atividade regional podem influenciar a procura por moradia e, consequentemente, sustentar a valorização em contratos.

Rentabilidade do aluguel cresce, enquanto custo pesa no orçamento

A valorização dos aluguéis altera o balanço de ganhos e despesas de diferentes perfis no mercado. Para quem tem imóveis voltados à locação, o retorno tende a acompanhar o movimento de preços. O FipeZAP indica que o retorno médio anual do aluguel residencial alcançou 6,11% ao ano em maio, mantendo o segmento como uma alternativa relevante de renda recorrente no setor imobiliário.

Dentro desse universo, imóveis de um dormitório registraram a maior rentabilidade, com yield médio de 6,77% ao ano.

Em capitais, retornos puxados pelo aumento dos aluguéis foram observados em:

• Recife: 8,54% ao ano
• Cuiabá: 8,31% ao ano
• Belém: 8,29% ao ano
• Manaus: 8,27% ao ano

A dinâmica também varia conforme o tipo de imóvel. Em maio, apartamentos de dois dormitórios apresentaram a maior alta mensal, de 1,09%. Já no acumulado de 12 meses, os imóveis de três dormitórios lideram os reajustes, com avanço de 9,69%.

Outro termômetro para entender a força da locação aparece nos preços anunciados. Em São Paulo, o aluguel permanece como o mais caro entre as capitais monitoradas, com valor médio de R$ 64,67 por metro quadrado. Em seguida, aparecem Recife (R$ 63,64), Belém (R$ 63,27), Florianópolis (R$ 60,93) e Rio de Janeiro (R$ 59,08).

Crédito caro mantém famílias no aluguel e sustenta reajustes

Os números do FipeZAP sugerem que o avanço dos aluguéis não se explica apenas por oscilação pontual. A alta aparece conectada a mudanças mais amplas na forma como a população acessa moradia. Com o financiamento imobiliário mais caro e com condições mais restritivas para contratação, parte dos compradores potenciais permanece no mercado de locação por mais tempo.

Ao mesmo tempo, o mercado pode encontrar dificuldades para acompanhar o ritmo dessa demanda, especialmente quando a oferta de unidades não cresce na mesma velocidade. Nesse contexto, os reajustes tendem a seguir com força e a se posicionar acima de indicadores como inflação e valorização dos imóveis destinados à venda.

O resultado é um ano em que a locação se mantém como um dos segmentos mais aquecidos do setor imobiliário, com aluguéis em trajetória de valorização e contratos refletindo a maior pressão por moradia nas principais praças acompanhadas.