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Riserva di Como

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O mercado imobiliário brasileiro segue pressionado pelo patamar elevado de juros, mas os sinais recentes indicam que o setor não está paralisado. Em meio a um ambiente de custo de crédito mais alto, especialistas apontam que o desempenho do financiamento depende tanto das condições macroeconômicas quanto da forma como os recursos chegam ao sistema habitacional.

Nesse contexto, Cézar Haik, CEO da ATrinca Real Estate, defende que é necessário separar a taxa básica de juros — a Selic — do custo efetivo cobrado no financiamento habitacional. Segundo ele, apesar de a Selic estar em 14%, o financiamento imobiliário pode ocorrer em patamar próximo de 11% a 12% ao ano, além da TR.

“A Selic está em 14%, mas o financiamento sai perto de 11% a 12% ao ano mais TR”, afirmou o executivo, ressaltando que a diferença está ligada à origem dos recursos usados nos contratos.

Selic não determina sozinha o custo do crédito

Para Haik, parte relevante do financiamento imobiliário não depende apenas da remuneração da Selic. Uma parcela importante é viabilizada por recursos com regras próprias, especialmente aqueles vinculados à poupança. Nesse arranjo, a remuneração não acompanha automaticamente a taxa básica.

Os números citados pelo executivo reforçam essa leitura. No primeiro semestre, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 93,7 bilhões, representando alta de 29% na comparação com 2025.

Além do crédito para a aquisição, também houve expansão no segmento ligado à construção. Segundo Haik, o volume de crédito destinado à construção mais do que dobrou, passando de R$ 12,8 bilhões para R$ 26,5 bilhões.

Funding ganha peso como tema central

Mesmo com a evolução do volume de crédito, a principal atenção para o setor, na visão do executivo, passa pelo tema funding, isto é, a estrutura de financiamento de longo prazo que sustenta operações do setor imobiliário.

De acordo com Haik, a dinâmica tem mudado: a poupança perdeu participação como fonte de recursos, enquanto instrumentos como LCI, CRI e alternativas do mercado de capitais aumentam sua relevância no financiamento imobiliário.

Esse deslocamento exige maior cuidado com o risco de desc asamento (quando as características do passivo e do ativo não ficam totalmente alinhadas). Em operações de prazo longo, a manutenção das condições de financiamento depende de que as fontes de recursos tenham perfil compatível.

Haik também mencionou que o funcionamento do novo modelo do SFH passa a ocorrer de forma plena em janeiro de 2027. Nesse novo desenho, haveria o fim da obrigação de direcionar 65% da poupança para habitação.

Para o mercado, a consequência esperada é a alteração da forma como o crédito imobiliário será sustentado ao longo dos próximos anos, com maior presença do mercado de capitais. Ao mesmo tempo, a expectativa é de que as condições financeiras melhorem gradualmente conforme o ciclo de juros avance.

Banco Central inicia redução da Selic, com cautela

Em março, o Banco Central deu início a um ciclo de redução da Selic. A taxa saiu de 15% para 14,75% e, em junho, passou para 14,25% ao ano, segundo o calendário citado no debate.

Apesar do movimento de queda, a autoridade monetária mantém uma postura de cautela diante do cenário de pressões inflacionárias e do contexto externo.

Demanda para moradia tem sustentação estrutural

Além da discussão sobre custos, o interesse pelo setor imobiliário continua ancorado em fatores de natureza estrutural. Para Haik, um ponto relevante é a característica do imóvel como ativo real.

“Imóvel protege capital em economia com inflação alta e câmbio instável”, afirmou. Nesse cenário, com a inflação ainda acima do centro da meta e com incertezas envolvendo a dinâmica do câmbio, investidores tendem a buscar ativos com lastro físico.

Outro componente mencionado é o déficit habitacional, que ajuda a sustentar a necessidade de novas moradias. Essa demanda não depende exclusivamente do ciclo econômico, o que mantém espaço para lançamentos e financiamentos mesmo quando o custo do dinheiro se torna mais restritivo.

O Minha Casa, Minha Vida também aparece como elemento de apoio. O programa utiliza recursos do FGTS e do Fundo Social, oferecendo condições de financiamento mais favoráveis para famílias dentro dos critérios de renda.

Com isso, enquanto o mercado absorve o efeito do patamar de juros e reorganiza sua engrenagem de funding, a oferta de crédito e a demanda por moradia seguem sendo influenciadas por uma combinação de fatores: condições macroeconômicas, regras de remuneração das fontes de recursos e necessidade contínua de habitação.

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