O segundo dia do ENIC 2026, em 20 de maio, reuniu lideranças no painel “Do dado à Decisão: Pesquisas e Indicadores para o Futuro do Mercado Imobiliário” para discutir como a inteligência de mercado e a análise do comportamento do consumidor influenciam decisões na construção civil. O debate esteve alinhado ao projeto de Segurança Habitacional conduzido pela Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, em parceria com o Sesi.

A atividade foi conduzida por Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP e vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC, com participação de Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, e Fábio Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica. A conversa buscou conectar a produção e o uso de indicadores a temas práticos do mercado imobiliário e do planejamento urbano, com foco nas demandas reais do consumidor brasileiro e nas implicações para qualidade de vida.

Planejar com dados: a consolidação de um indicador nacional

Na abertura, o painel tratou de um ponto considerado central para o planejamento do setor: a disponibilidade de dados de mercado com abrangência e confiabilidade. Celso Petrucci destacou as dificuldades enfrentadas historicamente para produzir pesquisas no país e transformar essas informações em materiais úteis e consistentes para diferentes públicos.

Segundo ele, não é simples manter uma rotina de publicação “acreditada” com frequência mensal. Ainda assim, a evolução do trabalho institucional permitiu que se chegasse a um número consolidado, adotado por entidades pesquisadoras e utilizado para orientar empresários e apoiar demandas junto ao poder público.

Petrucci contextualizou esse processo: em 2013, a CII passou a discutir a necessidade de números nacionais e a construção de uma metodologia passível de adoção em diferentes organizações do Brasil. Com o tempo, esse conjunto se consolidou no indicador do mercado imobiliário da CBIC, atualmente em sua décima primeira edição.

O painel também registrou a ampliação da base de pesquisa. Fábio Araújo citou que o indicador começou com 48 cidades e chegou a 221, sinalizando expansão de cobertura e capacidade de leitura mais fina do mercado.

O que mudou desde o período mais crítico

O debate retomou a trajetória recente do setor a partir de um recorte considerado crítico. Petrucci relembrou 2016 como um dos piores anos do mercado imobiliário nas últimas três décadas, em sequência a anos marcados pela perda de PIB e por instabilidades políticas.

Em seguida, Araújo mencionou a retomada com números que ilustram a escala do ciclo de crescimento ao longo de aproximadamente uma década. O executivo citou que São Paulo vendeu cerca de 16 mil unidades em 2016, enquanto atualmente o patamar indicado é de 114 mil unidades.

Além das vendas, o painel também abordou a dimensão financeira do mercado. Petrucci e Araújo destacaram a diferença entre métricas que costumam orientar incorporadoras e o efeito prático da evolução do volume de lançamentos e vendas. Araújo mencionou que, no período analisado, houve passagem de patamares na ordem de 120 para 260 bilhões de reais em lançamentos e vendas, conforme os dados discutidos.

Escoamento do estoque e racional por trás dos números

Outro tema do painel foi a velocidade de escoamento do estoque. Araújo apontou uma mudança relevante na comparação entre períodos: em 2016, um estoque na faixa de 240 mil unidades levaria 24 meses para ser absorvido; hoje, estimativas apresentadas no debate indicam que volumes na ordem de 347 mil unidades seriam escoados em 9 ou 8 meses.

Petrucci associou essa leitura a uma explicação técnica do cálculo utilizado em pesquisas. De forma resumida, ele apontou que o método considera a relação entre a oferta final e a média de vendas dos últimos 12 meses, produzindo um número que traduz quantos meses seriam necessários para escoar a oferta observada.

Minha Casa, Minha Vida como pilar do mercado

À medida que o debate avançava, o painel deslocou o olhar de uma visão que frequentemente associa volume apenas a faixas de maior renda. Petrucci defendeu que grande parte do mercado nacional se relaciona a empreendimentos vinculados ao Minha Casa, Minha Vida.

Segundo ele, é possível estimar que dois terços do mercado nacional sejam compostos por unidades desse programa. Ao detalhar recortes regionais, Petrucci também comparou a participação do programa em cidades como São Paulo, Belém, Porto Alegre e Curitiba, indicando variações na proporção de lançamentos acima de determinados valores.

O ponto central da fala foi a correção de rota em torno de uma percepção comum: a de que lançamentos de alto padrão seriam os únicos capazes de concentrar volume. No debate, a ênfase recaiu na presença consistente do segmento voltado a imóveis de menor valor em diferentes capitais.

O “mapa do Brasil” e o que o mercado deixa de atender

Além dos indicadores macroeconômicos, o painel tratou de comportamento do consumidor e das oportunidades que, segundo os participantes, podem permanecer pouco exploradas. Ely Wertheim provocou Araújo com uma pergunta voltada à inovação de produto: quais necessidades aparecem nas pesquisas e ainda não são atendidas de modo adequado?

O presidente do Secovi-SP citou o exemplo de áreas de lazer, especialmente em São Paulo, para ilustrar debates recorrentes sobre excesso de itens dentro do apartamento. A indagação foi direta: faz sentido ter todos os ambientes e equipamentos comumente propostos?

Diferenciais nem sempre viram valor

A resposta de Araújo sustentou uma crítica a uma lógica frequente de incorporação. Ele explicou que incorporadoras podem buscar justificar preços mais altos por meio de diferenciais, mas esses elementos às vezes elevam custos sem necessariamente converter em valor para o consumidor.

De acordo com a leitura apresentada, o resultado pode ser a perda de competitividade, já que o preço sobe, mas a percepção de valor não acompanha na mesma proporção. Como exemplo, o executivo comentou a forma como o consumidor prioriza o lazer: entre as áreas citadas como mais relevantes, academia e piscina aparecem com força, enquanto itens adicionais seriam mais rejeitados quando deixam o empreendimento mais caro.

O painel também apontou que, no conjunto, lazer é importante, mas a composição deve ser equilibrada. O argumento foi que a inclusão de muitas opções pode levar a um aumento de custo que o consumidor não necessariamente reconhece como vantagem.

Da porta para dentro: suíte em primeiro lugar

O debate avançou para a avaliação do consumidor dentro do imóvel. Araújo afirmou que há uma demanda recorrente e difícil de contornar: a busca por suíte, com destaque para a suíte master, antes mesmo de outros atributos como sala, varanda, tamanho do imóvel e cozinha.

Na visão apresentada, o primeiro elemento observado tende a ser o quarto principal — “o quarto de quem paga a conta”, na formulação do painel. Essa hierarquia indicaria que decisões de projeto poderiam ser mais coerentes com o que o comprador realmente considera prioritário.

Vaga de garagem: excesso pode virar custo

Outro ponto discutido foi a percepção sobre vaga de garagem. Araújo mencionou que a recusa absoluta à vaga, muitas vezes repetida como narrativa de mercado, não se confirmaria de maneira uniforme. Para unidades compactas, contudo, o excesso tende a ser rejeitado: o consumidor pode enxergar o custo das vagas adicionais sem benefício proporcional.

No recorte apresentado, em apartamentos de 80 a 90 metros quadrados, estimativas indicaram que cerca de 40% dos compradores exigiriam duas vagas, enquanto 60% tenderiam a considerar esse item mais como custo do que como vantagem.

O painel relacionou esse comportamento a um aspecto cognitivo: a preferência por decisões baseadas em horizontes mais próximos, o que dificultaria a atribuição de valor a escolhas relevantes para etapas futuras da vida. Assim, o consumidor pode focar no preço imediato e não na utilidade de longo prazo.

Imóveis compactos como ativo e demanda persistente

Ao finalizar o eixo comportamental e regional, Petrucci reforçou a leitura de que imóveis compactos podem cumprir múltiplas funções: atender a quem busca um espaço próprio e também funcionar como ativo patrimonial.

Dentro desse panorama, ele citou estúdio e um quarto como segmentos com perfil de comprador identificado em diferentes cenários de juros e conjunturas. A argumentação foi que há público interessado em um ativo físico, independentemente de o contexto estar em ciclo de alta ou baixa de juros.

Araújo complementou com exemplo de mercado. Ele mencionou Belo Horizonte e a evolução do lançamento de estúdios ao longo de anos, sugerindo que o segmento ainda carrega espaço para expansão e que parte do “mito” de que o consumidor compararia exclusivamente com a rentabilidade de referências financeiras poderia ser revista.