A compra de imóveis compactos no Rio de Janeiro vem passando por uma mudança de ritmo e de perfil. Uma parcela relevante do interesse recente está ligada a compradores estrangeiros, com destaque para unidades menores e bem localizadas na Zona Sul — especialmente em bairros como Copacabana, Ipanema e Leblon.

Entre novembro de 2025 e abril de 2026, estrangeiros responderam por 32% das compras de imóveis compactos na região. O recorte inclui apartamentos e estúdios, com foco em empreendimentos voltados para alta procura, em áreas reconhecidas por liquidez e atratividade turística.

No total, foram 54 unidades comercializadas no período. Destas, 17 ficaram com compradores estrangeiros — com predominância de argentinos, conforme levantamento citado pelo Associated News Brazil.

Zona Sul concentra preferência e reforça liquidez

Historicamente, o apelo internacional na cidade esteve mais associado a imóveis de alto padrão. Nos últimos meses, porém, a procura internacional se deslocou para unidades menores, que tendem a ter maior facilidade de revenda, demanda recorrente e maior capacidade de absorção pelo mercado de locação.

Copacabana, Ipanema e Leblon aparecem como polos centrais dessa movimentação. A escolha por bairros consolidados ocorre em um contexto em que a cidade tem registrado aumento no fluxo turístico internacional, contribuindo para a persistência da demanda por curto e médio prazo.

Turismo em alta amplia o interesse por compactos

O crescimento do desembarque de viajantes no Rio é um elemento frequentemente citado na análise do mercado imobiliário. Em 2025, a cidade recebeu quase 2 milhões de viajantes estrangeiros, o que representa alta de 45,93% em relação ao ano anterior. No 1º trimestre de 2026, foram registrados 884 mil desembarques internacionais, mantendo a capital como liderança nacional.

Com esse cenário, imóveis compactos ganham espaço por encaixarem melhor em modelos de uso que combinam moradia e rendimento — sobretudo em regiões com fluxo turístico constante e oferta mais restrita.

Imóvel compacto como ativo de renda

No mercado financeiro, a procura por apartamentos compactos em bairros já consolidados vem sendo tratada como um movimento de aproximação entre o setor imobiliário local e a lógica de renda imobiliária com apelo global. A avaliação considera características como:

• menor tíquete frente a unidades maiores;
• localização em áreas premium;
• maior liquidez no giro de compra e venda;
• potencial de aluguel com base no movimento turístico.

Esse conjunto ajuda a explicar por que compradores de diferentes países têm mirado estúdios e apartamentos de 1 dormitório em bairros com alta visibilidade internacional.

O que dizem executivos do setor

André Caruso, CEO da Pilar Capital, é citado no levantamento ao interpretar o aumento de participação estrangeira na compra de compactos como sinal de uma transformação na percepção do produto.

Segundo ele, o comprador de fora tende a avaliar não apenas a paisagem, mas também fatores como liquidez e capacidade de geração de renda em regiões com oferta limitada. Ao mencionar que 32% das vendas de compactos em Copacabana, Ipanema e Leblon vêm de fora do país, Caruso aponta que o mercado começa a tratar esses imóveis como uma classe de ativos mais internacionalizada.

O executivo também ressalta que a entrada de capital não elimina desafios do setor, mas indica onde há demanda real. Na visão dele, o capital tende a acompanhar regiões com liquidez demonstrada, e a Zona Sul do Rio reúne elementos difíceis de replicar: localização escassa, fluxo turístico global e percepção de valor no longo prazo.

Competição por unidades e reflexos em preços

À medida que a preferência se concentra em imóveis mais eficientes e localizados, a tendência é de que cresça a competição por unidades com características que facilitem a ocupação e a rotatividade no mercado. Esse movimento tende a impactar especialmente áreas premium, onde a oferta é mais limitada e a demanda se mantém aquecida.

Com isso, aumenta o interesse de diferentes agentes do mercado — incluindo incorporadoras e estruturas ligadas ao crédito imobiliário — por projetos menores, que se conectam com usos voltados à locação de curto e médio período.

Lançamentos compactos seguem em expansão

O panorama é acompanhado por uma retomada nas vendas de unidades. Em janeiro a novembro de 2025, o mercado carioca vendeu 25 mil unidades, um crescimento de 18,8% sobre 2024, apontado como o melhor desempenho em seis anos.

Em 2026, mesmo diante de juros elevados, a demanda por apartamentos compactos e de luxo segue em ascensão, reforçando a atratividade do segmento que combina preço de entrada mais acessível, liquidez e flexibilidade de uso.

Contexto de juros altos e busca por proteção

O cenário macroeconômico mais conturbado, com juros altos e crédito bancário mais difícil, também aparece como fator que contribui para o interesse por ativos com foco em liquidez e potencial de valorização patrimonial.

Em meio a essa busca, imóveis compactos em áreas turísticas — consideradas portas de entrada recorrentes para compradores estrangeiros — tendem a ganhar atenção. A leitura do mercado associa esse interesse à expectativa de ganhos imobiliários, ainda que o cenário do setor exija atenção aos custos e à viabilidade dos projetos.

Desafios para quem produz o produto

Apesar da demanda, o mercado convive com dificuldades que podem afetar a velocidade de oferta. Entre os pontos citados estão restrições de terreno, custos de construção elevados e a necessidade crescente de financiamento.

O desafio, portanto, é transformar a demanda em oferta viável, com unidades que atendam ao padrão esperado pelo comprador — especialmente em bairros que já concentram fluxo e preferência.