A Rock, empresa de investimentos imobiliários com sede em Porto Alegre, comprou em leilão uma área de mais de 93 mil metros quadrados em Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo. O terreno integra um projeto voltado ao desenvolvimento de mais de quatro mil apartamentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

O empreendimento está sendo estruturado em parceria com a Zinco. Segundo as estimativas apresentadas pelas empresas envolvidas, o investimento inicial previsto é de R$ 400 milhões, e as primeiras unidades podem chegar ao mercado em 2027. As informações, porém, ainda estão sujeitas às definições técnicas e ao andamento do planejamento do projeto.

Apesar da divulgação de uma cifra de R$ 1,8 bilhão associada à operação, esse montante não equivale ao custo necessário para construir o complexo nem ao valor pago pela Rock no terreno. Na prática, a quantia se refere ao Valor Geral de Vendas (VGV), que representa a receita potencial caso todas as unidades previstas sejam comercializadas ao final do desenvolvimento do empreendimento.

Área em Barueri deve concentrar mais de quatro mil apartamentos

De acordo com o planejamento apresentado, a área adquirida em Barueri será ocupada por torres residenciais que, somadas, devem reunir mais de quatro mil unidades. Ainda não foram divulgados publicamente o número exato de edifícios, a distribuição das moradias por torre ou detalhes adicionais sobre a configuração do conjunto.

Como o projeto permanece em fase de desenvolvimento, elementos como implantação definitiva, metragens, opções de plantas e a organização das etapas construtivas dependem de desdobramentos internos e de processos de aprovação que antecedem os lançamentos comerciais.

O sócio-fundador da Rock, Marcos Colvero, afirmou que as unidades serão planejadas para atender ao Minha Casa, Minha Vida. Nesse contexto, a comercialização dentro do programa segue critérios próprios, envolvendo regras de enquadramento ligadas à renda, às condições de financiamento e à aderência do imóvel às modalidades disponíveis.

A previsão de disponibilização das primeiras unidades em 2027 é apresentada pelas empresas como um horizonte inicial. Essa marca temporal, no entanto, não implica que o conjunto completo de apartamentos seja lançado ou entregue de forma simultânea, considerando a escala do projeto e a necessidade de organizar etapas de obra e comercialização.

Empreendimentos residenciais dessa dimensão normalmente são estruturados em fases. Isso permite avançar gradualmente, conforme aprovações, planejamento financeiro e demanda pelo imóvel, do lançamento inicial até a conclusão das construções.

As estimativas divulgadas diferenciam também valores de investimento e receita potencial. Enquanto o investimento inicial é calculado em torno de R$ 400 milhões, o potencial de vendas estimado chega a R$ 1,8 bilhão, montante ligado ao VGV das unidades projetadas.

Em termos práticos, essa distinção ocorre porque o investimento está relacionado aos recursos necessários para desenvolver e construir o empreendimento. Já o VGV soma uma estimativa do valor de venda dos apartamentos, sem representar, por si só, a receita líquida que as empresas obteriam.

Rock expande presença em projetos imobiliários

Criada em 2020, a Rock atua na estruturação de investimentos e na oferta de recursos para projetos imobiliários. A empresa busca conectar capital a iniciativas que demandam financiamento para viabilizar obras residenciais, comerciais ou de uso misto em diferentes regiões do país.

Desde o início de suas atividades, a companhia informou ter direcionado cerca de R$ 670 milhões ao financiamento de construções, atendendo incorporadoras e outros agentes do setor interessados em viabilizar empreendimentos por meio de operações financeiras estruturadas.

Com a incorporação da área de Barueri ao portfólio, a Rock passa a integrar uma proposta de grande escala no estado de São Paulo, alinhada ao Minha Casa, Minha Vida e às condições do programa habitacional federal.

Em outra frente, a empresa também adquiriu uma área de 175 hectares em Beberibe, no Ceará, voltada ao desenvolvimento de um hotel e de um condomínio residencial com infraestrutura de lazer, em uma proposta distinta daquela planejada para Barueri.

A participação da Zinco no empreendimento de Barueri foi apresentada como parte da estrutura necessária para desenvolver o terreno e preparar etapas futuras. Ainda assim, responsabilidades específicas de cada companhia não foram detalhadas em informações divulgadas ao público.

Até o momento, seguem pendentes de detalhamento: o número definitivo de torres, a metragem das unidades, os valores estimados dos apartamentos e a organização completa do cronograma de construção e comercialização.

Minha Casa, Minha Vida: regras variam conforme faixas de renda

O Minha Casa, Minha Vida foi lançado originalmente em 2009 e teve retomada em 2023 por meio de medida provisória, depois convertida na Lei nº 14.620. O programa mantém como objetivo ampliar o acesso à moradia, com condições que variam conforme renda familiar e outros critérios aplicáveis à contratação.

As modalidades do programa incluem produção, aquisição e financiamento de imóveis urbanos e rurais. Em geral, as regras consideram a renda das famílias, o valor do imóvel, a localização e a origem dos recursos envolvidos na operação.

Em 2026, o Ministério das Cidades ampliou limites do programa para famílias residentes em áreas urbanas, permitindo atendimento de grupos com renda familiar bruta mensal de até R$ 13 mil.

Dentro das regras atualizadas, a Faixa 1 contempla renda mensal de até R$ 3.200. A Faixa 2 inclui rendimentos entre R$ 3.200,01 e R$ 5 mil por mês. Já a Faixa 3 abrange famílias com renda entre R$ 5.000,01 e R$ 9.600.

Existe ainda uma modalidade voltada à classe média, voltada a grupos com rendimento bruto de até R$ 13 mil. Esses limites foram estabelecidos pela Portaria nº 333, de 30 de março de 2026.

O enquadramento em uma faixa, no entanto, não assegura automaticamente a aprovação do financiamento. Nas modalidades financiadas, os compradores precisam selecionar um imóvel compatível com as regras do programa e passar por análise de crédito realizada por instituição financeira participante, que avalia capacidade de pagamento.

Além de renda, as condições podem mudar conforme a localização, o preço do imóvel, a modalidade e a origem dos recursos. Famílias de menor renda podem ter acesso a subsídios previstos pelas regras do programa.

Projeto em Barueri ainda depende de definições e autorizações

Embora a área e o horizonte de unidades tenham sido divulgados, algumas informações do processo ainda não aparecem de forma completa publicamente. Não foram detalhados, por exemplo, a data exata do leilão, o valor pago pela Rock na aquisição do terreno e o endereço completo da área em Barueri.

Também não foram apresentados publicamente detalhes sobre licenciamentos urbanísticos e ambientais, além de autorizações necessárias para as etapas seguintes, o cronograma integral de obras e as condições comerciais que orientarão o lançamento dos apartamentos vinculados ao Minha Casa, Minha Vida.

Antes da abertura das vendas, o projeto ainda precisa avançar na definição de plantas, na organização das fases construtivas e no cumprimento das aprovações requeridas. Esses fatores podem influenciar o calendário originalmente informado pelas empresas.

Com mais de quatro mil apartamentos previstos no terreno adquirido, a estimativa de disponibilizar as primeiras unidades em 2027 permanece como referência inicial, condicionada ao desenvolvimento do empreendimento e à obtenção das autorizações necessárias ao andamento do projeto.