As bandeiras do Brasil nas escadarias e a decoração verde e amarela entre os sobrados centenários da Região Portuária já fazem parte das vésperas da Copa do Mundo. Mas, desta vez, a preparação para a temporada festiva convive com um cenário de disputa: 112 imóveis residenciais e comerciais ligados a uma ordem religiosa católica estão previstos para leilão de forma virtual a partir de domingo, com possibilidade de lances até terça-feira. Os bens se concentram na Rua Eduardo Jansen, um dos acessos ao Morro da Conceição, no bairro da Saúde, e em áreas do entorno.

O patrimônio em questão faz parte de uma controvérsia judicial envolvendo a entidade religiosa e parte dos atuais ocupantes dos endereços. Em muitos casos, as ações citadas nos editais incluem medidas relacionadas a atrasos de aluguel e pedidos de reintegração de posse. Os passivos associados aos imóveis tendem a ser transferidos a quem adquirir as unidades.

Imóveis próximos do Largo da Prainha e da Pedra do Sal

Situados em uma área com forte ligação cultural, os imóveis ficam em região próxima aos bares e restaurantes do Largo da Prainha e da Pedra do Sal, marco histórico conhecido por rodas de samba. Editais divulgados apontam que, em cerca de 80% dos casos, a Associação Lar São Francisco de Assis na Providência de Deus — que, em 2015, passou a gerir o patrimônio da área em substituição a outra ordem religiosa — move ações de despejo por atraso de aluguel e de reintegração de posse.

Segundo os documentos, inquilinos com pagamentos em dia poderiam ter direito de preferência no arremate. Na prática, moradores e comerciantes relatam que a preferência não necessariamente resolve a situação de quem vive de renda mais baixa ou não dispõe de recursos para adquirir o imóvel.

Uma moradora da região, que aluga um imóvel listado no leilão e disse ter vivido no local por mais de duas décadas, descreve a dificuldade de acesso à compra.

— A maioria que vive aqui é pobre, não tem dinheiro para arrematar as casas nem para onde ir — afirmou, pedindo para não ser identificada.

Condições do leilão e situações específicas na Rua Eduardo Jansen

De acordo com as regras anunciadas para o certame, o arrematante pode pagar à vista ou parcelar, desde que faça um pagamento de entrada de 20% do valor. Na Rua Eduardo Jansen, a lista inclui sete imóveis. Desses, seis aparecem com inquilinos em situação de aluguel em dia, e um se encontra em processo de reintegração.

Os editais também descrevem valores de avaliação considerados incompatíveis com a realidade de alguns moradores. Um exemplo mencionado é uma casa de 81 metros quadrados, isenta de IPTU, com valor inicial de R$ 231,5 mil.

A mesma moradora que relatou a falta de recursos argumenta que o valor cobrado teria aumentado após a entidade assumir a gestão. Ela também menciona uma tentativa anterior de vender parte do casario no começo do ano, sem interessados, e afirma que, no novo edital, os bens são oferecidos tanto de forma individual quanto em lotes.

Procurada para esclarecer os pontos levantados, a Associação Lar São Francisco de Assis na Providência de Deus não retornou o pedido de entrevista.

Disputa por posse e discussões sobre usucapião

Nos endereços envolvidos, há contestação por parte de moradores quanto ao direito da ordem religiosa sobre os imóveis. Em meio às disputas, uma linha de argumentação menciona que as terras teriam sido recebidas por um ato associado a D. João VI, em 1821, pouco antes do retorno do rei a Portugal.

Entre as estratégias citadas, aparece o ajuizamento de ações baseadas no usucapião urbano, mecanismo que exige permanência por pelo menos cinco anos sem oposição do proprietário. Parte dos processos mencionados está registrada como sendo de 2024 e 2025.

Embora processos mais recentes estejam em curso, há disputas mais antigas que mostram a possibilidade de longa duração. Um exemplo destacado envolve um imóvel na Rua Adro de São Francisco: o procedimento foi iniciado em 2011 e só foi julgado este ano. Nos documentos apresentados na contestação, a entidade teria anexado comprovantes de que a moradora pagava aluguel desde os anos 1990, até ficar inadimplente.

Patrimônio, Morro da Conceição e referência cultural

Outras seis casas na Rua Eduardo Jansen também entram na lista do leilão, em área próxima a uma capela no alto do Morro da Conceição. A capela foi construída em 1704, pelo padre Francisco da Motta, destruída durante as invasões francesas de 1710 e 1711 e reconstruída em 1740.

Para a arquiteta e urbanista Raquel Rolnik, professora na USP, a duração dos processos pode variar bastante e costuma exigir documentação para comprovar vínculo com o imóvel, como carnê de IPTU e plantas, quando aplicável. Ela também ressalta que, em área pública, a situação muda em razão de concessões públicas que não se equiparam, no mesmo sentido, ao direito de venda do bem.

A discussão sobre os imóveis também repercute no debate sobre descaracterização da região. O Morro da Conceição e seu entorno, associados à Pedra do Sal, são lembrados como parte da ocupação histórica ligada à Pequena África, região marcada por memórias de pessoas escravizadas e seus descendentes. Empresários e moradores, segundo relatos, temem que a venda e a alteração do uso do patrimônio contribuam para processos de valorização excludente.

O empresário Raphael Vidal, dono do restaurante Bafo da Prainha e sem relação direta com o leilão descrito nos imóveis citados, afirmou temer gentrificação.

— A Pedra do Sal é não só símbolo da resistência de um povo, mas também da difusão de cultura e gastronomia que tornam esse lugar especial. Muitos moradores também são proprietários de bares e restaurantes. Se tiverem que sair, perde-se toda uma referência cultural da região da Pequena África. Essa redução da diversidade seria ruim não apenas para o bairro da Saúde, mas para todo o Rio — argumentou Vidal.

Já o empresário Claudio Castro, da Sérgio Castro Imóveis, ponderou que há exemplos de integração que podem contribuir para a preservação do espaço como patrimônio cultural.

— Um exemplo de que pode haver integração foi a abertura de bares e restaurantes no Largo da Prainha, o que ajudou na valorização da área como patrimônio cultural. Nesse processo de conectar o antigo e o moderno, todos saem ganhando — disse Castro.

Organização comunitária e contestação sobre o papel do quilombo

A posse dos imóveis também é reivindicada pela Associação da Comunidade Remanescente do Quilombo da Pedra do Sal (Arqpedra). A entidade avalia entrar na Justiça para questionar a venda anunciada.

Embora haja a tese de que parte do casario poderia ser tratada como bem coletivo ligado ao quilombo, essa interpretação ainda não teria sido aceita em juízo. O advogado da Arqpedra, Humberto Adami, aponta falhas no processo histórico de regularização: a área teria sido demarcada, mas apenas quatro construções teriam sido incluídas no procedimento.

Estimativa de arrecadação e custos de preservação

Uma estimativa citada em torno do certame é que a negociação de todos os imóveis possa alcançar pelo menos R$ 33 milhões, conforme divulgado em uma coluna. Ainda assim, a perspectiva de desfecho rápido não é garantida, uma vez que há pendências judiciais em diferentes endereços, além de disputas em torno do reconhecimento de usucapião em alguns casos.

Os custos relacionados à recuperação do casario também entram na equação. No Morro da Conceição, a ideia de derrubada e reconstrução com prédios mais altos não seria compatível com restrições urbanísticas associadas à proteção da ambiência da Pedra do Sal. O gabarito permitido para o local aparece como 7,5 metros, equivalente a dois pavimentos, em linha com regras do Iphan.

A lista inclui até uma vila com seis casas na Travessa do Sereno. Já em outra área mencionada, a Rua Sacadura Cabral, os imóveis oferecidos aparecem como potencialmente mais atraentes por conta de localização e de menor incidência de impasses judiciais, incluindo um par de prédios vizinhos negociados por R$ 3,5 milhões, ocupados por uma boate.

Mesmo assim, nem todos os endereços da Sacadura Cabral estão livres de processos. Há referência a um residencial com 24 unidades no qual a entidade religiosa moveria ações em 20 casos, enquanto apenas quatro estariam com pagamento de aluguéis em dia.