O Rio de Janeiro vem passando por um ciclo de aquecimento imobiliário com características bem específicas: a alta do turismo e a expansão do aluguel por temporada têm impulsionado a procura, especialmente por apartamentos compactos, os chamados estúdios, em áreas mais valorizadas da cidade.

Esse movimento tem atraído compradores internacionais, que veem na combinação entre demanda turística e flexibilidade de uso do imóvel uma forma de retorno sobre o investimento. No mercado, o tema aparece com frequência em conversas sobre lançamentos e compras, com destaque para regiões onde a rotatividade de visitantes é historicamente maior.

Turismo impulsiona busca por imóveis compactos

A procura por hospedagens de curta duração cresceu nos últimos anos e ajudou a direcionar parte da demanda para unidades menores. Estúdios, com metragens em torno de 30 metros quadrados, se tornaram especialmente relevantes para investidores que pretendem explorar a locação temporária quando o imóvel estiver desocupado.

Segundo especialistas do setor, esse cenário contribuiu para o fortalecimento das vendas de estúdios voltados à locação de curta duração. A lógica é simples: quanto maior a previsibilidade de demanda em períodos turísticos, maior tende a ser o interesse por unidades com apelo para esse tipo de uso.

Dados citados pela empresa Lobie indicam que a participação de proprietários estrangeiros no portfólio da empresa saltou de 2% para 18% em três anos. Entre os investidores mencionados estão europeus, latino-americanos, norte-americanos e compradores dos Emirados Árabes Unidos.

Em muitos casos, a estratégia descrita por agentes do mercado envolve a utilização do imóvel em determinados períodos do ano pelo próprio proprietário e a disponibilização para locações temporárias nos demais períodos.

Câmbio em destaque aumenta o apelo ao investidor externo

Outro fator citado para explicar o avanço de compradores estrangeiros é o câmbio. A valorização de moedas como o dólar frente ao real tem tornado aquisições no Brasil mais atraentes para alguns perfis de investidor.

Com o dólar próximo de R$ 5, empresas do setor relatam que oportunidades passam a ser percebidas como competitivas quando comparadas a outros destinos. A presença internacional também aparece com força em lançamentos imobiliários, com participação relevante em empreendimentos localizados em áreas como a Zona Sul.

Em alguns casos mencionados, a presença desse público já corresponde a algo entre 20% e 30% das unidades comercializadas em determinados empreendimentos.

Imobiliárias também apontam demanda expressiva de argentinos, com destaque para compras de estúdios em bairros como Copacabana, Ipanema e Leblon.

Aluguel por temporada: crescimento e debate na cidade

Apesar do avanço do segmento, as locações de curta duração seguem gerando debates no Rio de Janeiro. A discussão envolve efeitos econômicos, convivência e possíveis impactos em áreas com vocação turística.

De um lado, há quem defenda a modalidade como parte de um novo padrão de hospedagem. Argumenta-se que plataformas digitais ampliam opções para visitantes, ajudam a atender demandas em períodos de grandes eventos e favorecem a circulação de turistas.

Do outro, moradores e entidades de bairro levantam preocupações sobre efeitos indiretos no mercado tradicional de aluguéis. O temor relatado é de que, em locais com forte procura turística, o aumento da atratividade da locação por temporada possa contribuir para pressionar preços de modalidades tradicionais.

Além da dimensão econômica, também surgem questionamentos sobre segurança e sobre a convivência em condomínios residenciais, temas que costumam aparecer quando a dinâmica do prédio passa a incluir maior rotatividade de pessoas.

Regras para o setor seguem em discussão

No plano regulatório, o tema permanece em debate no município do Rio de Janeiro. A Câmara Municipal discute possíveis regras para o aluguel por temporada, e o assunto ganhou força após reclamações de moradores e discussões sobre impactos da atividade.

Paralelamente, um desdobramento relevante ocorreu no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão apontou que condomínios residenciais poderão exigir autorização expressa em assembleia para permitir locações de curta duração.

Conforme o entendimento, a liberação dependerá de aprovação com voto favorável de pelo menos dois terços dos condôminos.

Em resposta às discussões, o Airbnb declarou que acompanha o tema e defende que a locação por temporada é uma atividade legítima, mencionando que muitos proprietários utilizam essa renda como complemento do orçamento familiar.

Fenômeno vai além da Zona Sul

Embora a Zona Sul siga concentrando grande parte do interesse, o crescimento dos estúdios não fica restrito aos bairros mais turísticos. Especialistas indicam que iniciativas voltadas à requalificação de áreas no centro da cidade contribuíram para incentivar novos empreendimentos compactos.

Um exemplo citado é o programa Reviver Centro, associado ao aumento de investimentos e ao surgimento de mais ofertas nesse perfil de imóvel na região central.

Além disso, mudanças na legislação urbanística mencionadas no mercado permitiram a construção de unidades menores, o que amplia a disponibilidade de estúdios e ajuda a sustentar a tendência.

Esse movimento também se relaciona a transformações demográficas observadas no Brasil, como a redução do tamanho das famílias e a busca por moradias consideradas mais práticas e funcionais.

Quanto custa um estúdio no Rio? Variação por bairro

Os valores de estúdios variam bastante conforme a localização. A diferença entre o Centro, bairros tradicionais de turismo e áreas mais valorizadas pode ser expressiva.

No Centro do Rio, lançamentos podem começar em torno de R$ 12 mil por metro quadrado. Considerando uma unidade de 30 metros quadrados, o custo aproximado seria de R$ 360 mil.

Já em Copacabana, os preços podem chegar a R$ 30 mil por metro quadrado, o que eleva o valor do imóvel para algo perto de R$ 900 mil.

Em bairros como Ipanema e Leblon, altamente valorizados, o metro quadrado pode alcançar R$ 50 mil. Nesse cenário, um estúdio de 30 metros quadrados pode ficar na faixa de R$ 1,5 milhão.

Mercado aposta em continuidade do ritmo de crescimento

Entre representantes do setor, a avaliação é que o Rio não estaria em um momento caracterizado por uma bolha imobiliária diretamente causada pelas locações de curta duração. O argumento é que diferentes fatores estariam sustentando a demanda.

Além do aumento do turismo, citam-se incentivos urbanísticos e a persistência do interesse de investidores estrangeiros. Com isso, a expectativa descrita no mercado é de continuidade na expansão do segmento de estúdios nos próximos anos.

O contexto turístico e o fluxo de viajantes também entram no discurso. O mercado menciona recordes de movimentação no Aeroporto Internacional Tom Jobim (Galeão) e reforça a imagem do Rio como destino turístico global, apontando esse conjunto como um dos elementos que mantém o setor em evidência.