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Areal · Serra Fluminense

Riserva di Como

96 lotes à beira da represa, entre vinhedos e montanhas — arquitetura e cabanas assinadas por Duda Porto, a 1h20 do Rio.

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Comprar ou construir um imóvel costuma figurar entre as escolhas financeiras mais relevantes de uma vida. Justamente por isso, avaliar a longevidade do bem — e não apenas o valor anunciado — torna-se um passo essencial para quem busca morar com tranquilidade ou pretende investir com foco em valorização.

Em diferentes trajetórias de aquisição, como a compra de imóveis na planta ou a participação em leilões no estado do Rio de Janeiro, o preço pode chamar atenção de imediato. Ainda assim, ele raramente deve ser tratado como critério único. A durabilidade do imóvel, as condições de conservação e a qualidade do que foi executado ao longo da obra tendem a influenciar diretamente o desempenho do patrimônio no decorrer dos anos.

Qualidade construtiva e impacto no valor

Quando o assunto é valorização, além de fatores financeiros, entram em cena aspectos estruturais e de manutenção. De acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), a estrutura e o estado de conservação têm influência direta sobre o valor de mercado do imóvel.

A entidade aponta que, entre os elementos mais observados pelos compradores, estão instalações elétricas e hidráulicas, acabamentos, ventilação, iluminação natural e o estado geral da construção. No vocabulário do setor, esses atributos costumam ser agrupados sob o conceito de qualidade construtiva.

Esse conceito está ligado aos materiais, às técnicas e aos processos empregados para que uma edificação apresente bom desempenho ao longo do tempo. Em empreendimentos desenvolvidos com atenção aos padrões técnicos, a tendência é de menor necessidade de reformas corretivas.

O tema também é reforçado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), que destaca a importância de observar as Normas Técnicas Brasileiras (NBRs) como forma de garantir segurança, organização e controle durante as etapas da obra.

As NBRs são referências produzidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Entre elas, a NBR 15.575 — conhecida como Norma de Desempenho — define requisitos mínimos de qualidade para edificações habitacionais, com o objetivo de assegurar níveis adequados de segurança, conforto e durabilidade ao longo da vida útil do imóvel.

O que pode comprometer a durabilidade

Entre os fatores apontados por especialistas, a infraestrutura mal planejada aparece como um dos principais riscos para o envelhecimento de uma construção. Segundo o arquiteto Laion Fernandes, instalações elétricas e hidráulicas mal dimensionadas podem resultar em problemas de manutenção com o passar do tempo. Com isso, podem surgir necessidades de reforma que frequentemente envolvem intervenções com quebra de pisos, paredes e revestimentos.

Para o arquiteto, prever adequadamente essas estruturas deve ser tratado como um dos pilares para a durabilidade. A mesma lógica se aplica a quem avalia um imóvel antes da compra, inclusive em modalidades menos tradicionais. Em situações em que documentos disponibilizados ao público tragam informações sobre a propriedade e suas características, a análise cuidadosa desses dados pode ajudar a entender o potencial do bem.

Fernandes também afirma que o layout influencia a forma como a casa envelhece. Imóveis com maior flexibilidade de uso tendem a acompanhar melhor mudanças relacionadas ao cotidiano, como alterações na rotina familiar, necessidades do trabalho remoto e demandas ligadas à acessibilidade.

Outro ponto levantado pelo arquiteto envolve elementos muito engessados dentro da residência. Soluções fixas, como certos tipos de sofás, bancadas e closets de alvenaria, podem dificultar adaptações futuras e limitar reconfigurações dos ambientes. Nessa leitura, opções mais versáteis tendem a favorecer mudanças sem exigir grandes intervenções estruturais.

Novo nem sempre significa melhor investimento

Na avaliação de imóveis, “novo” não necessariamente se traduz em “melhor negócio”. A advogada especialista em Direito Imobiliário Ana Cecília Penna destaca, em vídeo publicado em suas redes sociais, que empreendimentos construídos com materiais de menor qualidade podem perder atratividade conforme o tempo passa. Por outro lado, imóveis mais antigos com acabamentos bem executados tendem a preservar — ou até ampliar — o valor de mercado.

Em operações em que a vistoria prévia é limitada ou não ocorre de forma detalhada, como pode acontecer em leilões conduzidos por instituições financeiras, informações sobre o condomínio e o estado de conservação podem ajudar a compreender o panorama do bem. Também entram nessa conta dados sobre padrão construtivo e sobre áreas comuns, quando disponíveis.

Penna ressalta ainda a importância de analisar o histórico da construtora responsável pelo projeto. A recomendação é investigar a reputação da empresa, verificar a qualidade de empreendimentos já entregues e, quando possível, buscar percepções com moradores de condomínios desenvolvidos pela mesma construtora.

Aproveitamento dos espaços pesa tanto quanto a metragem

Por muitos anos, a metragem foi tratada como um dos principais indicadores de valor. Ainda que o tamanho continue relevante, a avaliação do mercado passou a considerar com mais força o aproveitamento dos espaços. Conforme a Ademi-RJ, plantas com melhor distribuição e funcionalidade tendem a influenciar a percepção de valor de forma significativa.

Entre os fatores que podem pesar na decisão estão planta funcional, distribuição dos cômodos, quantidade de quartos, presença de varanda e número de vagas. Em alguns casos, imóveis menores, mas bem resolvidos em termos de layout, encontram maior procura e podem ter boa valorização.

Essa mudança também conversa com alterações na rotina das famílias. Penna observa que imóveis preparados para novas demandas, como espaços voltados ao home office, passaram a despertar mais interesse no mercado. A flexibilidade do ambiente pode ser um diferencial na hora de acompanhar transformações da vida cotidiana.

O arquiteto Laion Fernandes complementa que uma planta flexível permite que ambientes acompanhem fases diferentes do morador. Assim, um quarto infantil, por exemplo, pode ser adaptado futuramente para escritório, sala de estudos ou outra função, com menos necessidade de intervenções estruturais.

Além de tamanho e distribuição, a Ademi-RJ reforça que localização, infraestrutura e funcionalidade podem ter peso semelhante — ou até maior — do que a área total. A localização, segundo a entidade, costuma influenciar diretamente mobilidade, qualidade de vida e o interesse do mercado pelo imóvel. A instituição também menciona que investimentos em mobilidade, comércio e serviços podem elevar a procura em determinadas regiões.

Tecnologia, eficiência energética e sustentabilidade

O perfil de comprador também tem se alterado, e as exigências se expandem para incluir tecnologia. Segundo a Ademi-RJ, recursos como fechaduras digitais, sistemas de reconhecimento facial, portarias remotas e integração com aplicativos de controle passaram a fazer parte do conjunto de expectativas em empreendimentos de alto padrão.

Para especialistas ouvidos pela entidade, esse tipo de solução tende a oferecer praticidade no dia a dia e pode contribuir para reduzir custos operacionais de condomínios. Em paralelo, cresceu o interesse por eficiência energética.

Materiais sustentáveis e tecnologias voltadas ao uso eficiente de recursos — como painéis solares, sistemas de reaproveitamento de água e iluminação eficiente — passaram a integrar os atributos observados durante a avaliação do imóvel.

Nessa discussão, o arquiteto Laion Fernandes destaca que a infraestrutura elétrica precisa acompanhar essas mudanças. Ele cita exemplos relacionados à popularização de tecnologias e equipamentos que podem demandar maior capacidade energética, como carros elétricos e fogões de indução. Na visão do especialista, imóveis preparados para adaptações futuras tendem a responder melhor às transformações tecnológicas que surgem ao longo das décadas.