O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa um ponto específico do direito imobiliário que pode repercutir de forma ampla no mercado: a forma de formalização dos contratos de alienação fiduciária de imóveis. Embora o tema pareça restrito ao campo técnico, a definição sobre o tipo de instrumento aceito para esse tipo de operação tende a influenciar rotinas, prazos e custos em um grande volume de transações com garantia.

A discussão envolve a possibilidade de contratos continuarem sendo assinados por instrumento particular — como autoriza a Lei nº 9.514/1997 — ou se, em parte dos casos, passaria a ser exigida escritura pública antes do registro em cartório. O debate não questiona a validade da alienação fiduciária em si, mas o modo como esses contratos devem ser documentados.

O que está em julgamento

O caso examinado é o Agravo Regimental no Mandado de Segurança nº 40.223. No centro da controvérsia está a interpretação sobre a forma documental dos contratos de alienação fiduciária.

Segundo a formulação discutida, a lei permite que esse tipo de operação seja formalizada por instrumento particular. O debate judicial se concentra em saber se haveria necessidade de mudança de exigência em relação à escritura pública, em especial antes do registro do contrato em cartório.

Apesar de a disputa estar localizada no âmbito do direito processual e registral, seus efeitos têm potencial de alcançar agentes que atuam com crédito imobiliário e estruturas de garantia ligadas a imóveis.

Provimentos do CNJ e restrições ao instrumento particular

Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou os Provimento nº 172 e Provimento nº 175, que restringiram o uso de instrumento particular em determinadas situações. Pela orientação então estabelecida, a utilização desse formato ficaria restrita a instituições do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema de Financiamento Imobiliário, como bancos.

Na prática, a consequência dessa limitação seria a necessidade de recorrer à escritura pública em operações envolvendo outros agentes, como incorporadoras, loteadoras e fundos. Essa alteração de via documental adicionaria uma etapa ao procedimento, com possíveis repercussões sobre o custo total e o tempo das operações.

Posteriormente, a Corregedoria Nacional de Justiça suspendeu os efeitos dos provimentos. A partir daí, a suspensão passou a ser discutida no STF, em um cenário no qual a questão passou a depender de um posicionamento definitivo da Corte.

O processo no STF e o estado do debate

O andamento do julgamento aguarda a continuidade após pedido de vista do ministro Luiz Fux. Atualmente, os ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli votaram pela manutenção da suspensão, preservando o cenário que estava vigente no âmbito definido pela suspensão dos provimentos do CNJ.

Com isso, o tribunal segue examinando a questão que envolve a tensão entre interpretações sobre a forma de contratação e os efeitos práticos no registro imobiliário.

Impactos que podem ir além dos cartórios

Apesar de o debate se relacionar diretamente com a formalização e com a atuação registral, a expectativa no setor é que uma definição final possa repercutir em diferentes frentes ligadas ao crédito imobiliário.

A preocupação mencionada no contexto do caso é que eventuais alterações interpretativas sobre regras consolidadas resultem em aumento de custos de transação, maior risco jurídico e potencial redução de eficiência em operações que dependem da previsibilidade do procedimento documental.

Como a alienação fiduciária é usada como instrumento de garantia em operações de crédito e financiamento, mudanças na forma exigida para a assinatura e o registro podem afetar desde o planejamento de operações até o fluxo de encaminhamento junto aos cartórios.